Contabilidade na incorporação imobiliária

Agora sim, nós vamos falar da atividade de incorporação imobiliária propriamente dita, da atividade de incorporação imobiliária, as. Incorporadoras, elas adquirem terrenos. Comprando ou fazendo permutas, e elas incorrem em vários custos. Custos relacionados a. Construção e todo esse custo de aquisição, tudo isso aqui, ele faz parte do. Custo do estoque. Legal esses custos relacionados aí eles são custos. Que são necessários? Para a formação do estoque, ou seja, eles não existiriam se a gente não estivesse construindo essas unidades imobiliárias. Tá? Então, importante a gente colocar aqui que eles são gastos necessários. Necessários para deixar o ativo pronto em condições de uso. Vamos dar uma olhadinha no slide de custo histórico, pois ele fala o que inclui no valor do estoque, né? O que que é o? O estoque de uma empresa do setor de incorporação tem lá o preço do terreno, inclusive os gastos necessários para sua aquisição para sua regularização. Os custos de preparação do local, os custos do projeto, impostos, taxas, contribuições, tudo o que for não recuperável e honorários dos profissionais que sejam diretamente atribuíveis ao projeto, né? A obra. É, sejam esses profissionais, funcionários ou terceiros, vamos levar em consideração que a gente está falando que OOO valor do estoque inclui terreno e todos os. Gastos necessários para deixar o ativo pronto. Então, desde o início da obra até o término, o reconhecimento de custos ele termina quando o ativo está pronto. Para uso ou para a venda, no caso de incorporação imobiliária para a venda ou. Pegar como exemplo aqui No No slide custo histórico a gente tem lá 11 fotografia. Obras do futuro estágio do Corinthians, isso é 11 foto antiga, né? De 1983, vamos. Vamos supor que em 1983 o Corinthians fosse iniciar a obra de construção de um estádio, tá? E ele tem como primeiro gasto. E a festa, né? A gente nessa foto a gente vê que está ocorrendo uma festa ali, muita gente animada, comendo um churrasquinho, tomando a tubaína, né? Aquela Alegria toda. Então esse gasto, vamos supor que ele, esse gasto também foi bancado pelo próprio clube, tá? Esse gasto aqui, realizado em 1983 para promover uma festinha, esse gasto foi feito em função. Da inauguração das obras legal. Então ele é relacionado às obras. Será que esse gasto deveria fazer parte do ativo desse estádio que está sendo construído? Minha resposta é não, por que não? Porque esse gasto vou responder aqui com uma interrogação. Ele é necessário. Para deixar o ativo pronto. Se ele não é necessário, ele não faz parte do custo legal. Então o que faz parte do custo é tudo aquilo que é necessário para deixar o ativo pronto para uso ou para venda. Então, mesmo que esse estádio tivesse começado a sua construção lá em 1983, está o gasto com a festinha. Ele seria registrado como? Despesa aí daí e a partir de então. A partir de então, se essa obra tivesse começado lá mesmo, e aí o clube vem incorrendo em gastos de construção, gastos necessários plana. Terraplanagem, né? A preparação do terreno, a compra de material de construção, a contratação da empreiteira, projeto essa coisa toda. Todos esses gastos aqui, eles são necessários, então eles vão fazendo parte do valor do ativo. No caso do Corinthians, como é um ativo para uso, seria um ativo imobilizado. No caso das incorporadoras, esse é um ativo estoque. Tá bom? E aí, até quando? Até quando que você vai reconhecendo esses gastos no ativo? Até o momento que o ativo estiver pronto, no caso do estádio do Corinthians, quando aconteceu aquele jogo. Corinthians zero. Figueirense um então, quando aconteceu esse jogo que o Corinthians perdeu lá na arena Itaquera, de 1 a 0 para o Figueirense? Esse. Esse foi o jogo de inauguração, né? Isso marcou. É é um evento contábil, né? Por isso que a gente tá lembrando dele aqui. Ele marcou o início da operação do estádio, tá, então, a partir deste momento. A gente não registra mais esses gastos no ativo, fala bom, e daí? A partir daqui você não tem mais gastos com ativo, por exemplo. Primeira vez que o Palmeiras visitou o Corinthians lá Na Na arena de Itaquera, a torcida do Palmeiras fez alguns estragos ali no estádio, né? Arrancar algumas cadeirinhas tal e esses gastos aconteceram aqui, geraram saídas de caixa, tá? Se isso foi bancado pelo Corinthians? Deveria ser registrado dentro do ativo. Quer dizer, ele está gerando. O valor a esse ativo se. Ele simplesmente está repondo. Ah, tô trocando uma coisa que estava lá por outra. Eu estou só fazendo 11. Manutenção algum ajustezinho, né? Eu não estou gerando mais capacidade de geração de benefícios futuros, então isso é registrado como despesa. Por outro lado. Se a partir do momento que esse estádio está pronto. O Corinthians incorrer em um gasto para a expansão do estádio. Ah, vamos fazer uma cobertura diferente para, para poder fazer mais shows ou vamos fazer uma arquibancada? Uma extensão da arquibancada é para ter mais público. Está nesse caso, você está gerando mais benefícios económicos futuros. Então você registra esses gastos posteriores no ativo, tá? Gastos com pequenas manutenção, melhorias. Não. É uma reforma, então, pensar agora num estádio mais mais antigo, como o Estádio do Morumbi. Também em São Paulo. Estádio do Morumbi. Ele já está pronto há um bom tempo e. Em algum momento em determinado momento, se o clube não fizesse uma reforma nesse estádio, ele não poderia mais usufruir dos benefícios econômicos desse estádio, porque é, ele incorreria em riscos muito grandes, né? Você pode ter. Algum acidente ali, porque porque está está operando um ativo muito antigo, tá? Então o São Paulo. Há algum tempo atrás, fez uma reforma bastante grande. Esta reforma, os gastos com a reforma, eles podem ser registrados no ativo. Por quê? Porque eles estãoendendo. Estendendo a vida útil desse ativo. Vamos falar um pouquinho de vida útil. Está então um ativo. Ele foi construído, registado lá por todos os custos, terreno, todos os custos necessários para deixar o ativo pronto. Então você tem lá o valor do ativo. Sensativo é um ativo para a venda. Ele vai ser baixado quando for vendido, então, quando você vender esse ativo, você tira ele, ele vai ser o custo do ativo vendido, né? O custo do imóvel vendido, tá? Mas se ele for um ativo para uso, um ativo imobilizado, ele vai sendo depreciado, a depreciação vai reduzindo o valor do ativo ao longo do tempo. Eu não vou entrar nesse detalhe, tá? Como que você faz depreciação? Mas o ativo vai perdendo valor ao longo do tempo. Até ele chegar em um momento que é o final da vida útil que ele vai ter, só um valor residual. Vamos supor que esse valor residual seja. 20. Ó, quando você chega no final da vida útil ou normalmente um pouquinho antes. Você pra não perder AA usabilidade desse ativo, né? Pra você continuar operando o ativo, você faz reforma, então você incorre em gastos de reforma pra repor a capacidade produtiva do ativo. Então esse ativo ele pode não chegar ao valor de 20. Eu fiz uma reforma e vamos supor que ele volte ao valor. Original de 100 ou um pouquinho mais um pouquinho abaixo, tá mais. Isso aqui, ó. São gastos com a reforma. Quer dizer, você estava em um ponto que ainda não era 20, né? Você estava depreciando o ativo e ele estava perdendo o valor. Tá? Em determinado momento você parou, vamos fazer uma reforma nesse ativo para ele, é é ter mais vida útil para eu voltar a ter uma vida útil longa. Então você registra esses gastos no ativo legal, bem. Então isso é uma pincelada aqui, sobre o que é custo histórico. Veja que esse conceito, ele, ele vale para o estoque, ele vale para vários tipos de ativo, né? Para ativo imobilizado, inclusive, já que eu estou falando de depreciação para investimento também.