CMN aperfeiçoa regulamentação sobre crédito imobiliário

​O Conselho Monetário Nacional (CMN) aprovou na semana passada a Resolução nº 4.572, que altera as condições das operações de financiamento imobiliário realizadas no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

Foi revogado dispositivo estabelecido pela Resolução nº 4.537, de 24 de novembro de 2016, que impedia as instituições financeiras de pactuar qualquer estrutura de amortização que tornasse possível o aumento do saldo devedor dos financiamentos habitacionais no curso dos contratos (amortização negativa). Nesse sentido, a cada pagamento feito pelo mutuário deveria haver liquidação integral dos valores relativos aos juros contratuais e à atualização incidentes sobre o saldo devedor no período.

Como o a norma que impedia a amortização negativa produziria efeitos apenas em 1º de setembro deste ano, os consumidores não sentirão os efeitos da substituição.

A resolução aprovada na semana passada também traz para a regulamentação do SFH a definição expressa de imóvel residencial novo, já existente em legislação e em atos normativos que tratam de outros assuntos relacionados ao financiamento habitacional. A apresentação de definição clara permite a adoção de critérios consistentes pelos agentes financeiros em operações de financiamento para aquisição desse tipo de imóvel, a exemplo do limite máximo de avaliação de R$1,5 milhão autorizado temporariamente por meio da Resolução nº 4.555, de 16 de fevereiro de 2017.

Requerimentos de capital
Em complemento, o Banco Central do Brasil, por meio da Circular nº 3.834, de 26 de maio de 2017, aperfeiçoou o tratamento prudencial dos financiamentos habitacionais. Pelas novas regras, caso ocorra aumento do saldo devedor dos financiamentos, de tal forma que a dívida supere 80% do valor de avaliação da garantia apurado na data da contratação da operação, as exposições passam a estar sujeitas a Fator de Ponderação de Risco (FPR) mais elevado, que pode ser de 75% ou 100%. A regra só vale para as operações novas, contratadas a partir de 1º de junho.

As operações com LTV – abreviação da expressão loan to value – de até 80% recebem um "desconto" em termos de exigências de capital requerido, de acordo com as normas de Basileia. Quando uma operação possui garantia e está dentro dessa faixa de LTV, a exposição da instituição financeira a risco recebe FPR de 35% ou 50%, dependendo da garantia.

As medidas buscam contribuir para a manutenção de boas práticas de originação no mercado imobiliário, assim como garantir a correta observância da disciplina regulamentar em vigor.