O Banco Central aprimorou o cálculo do Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados (IVG-R), para torná-lo mais fiel ao comportamento geral dos preços dos imóveis. Além de filtros de qualidade de dados, outros ajustes foram feitos, como o aumento da quantidade de operações consideradas e a adição de mais duas regiões metropolitanas ao cálculo: Vitória (ES) e Campo Grande (MS).
O IVG-R foi desenvolvido em 2013 para monitorar a evolução de longo prazo dos preços de imóveis. O motivo foi o peso que o setor imobiliário teve no desencadeamento da crise financeira internacional de 2007-2008, assim como a relevância desse segmento para a composição da riqueza das famílias.
"Não existia indicador nacional que pudesse responder se havia ou não uma bolha imobiliária no Brasil, por exemplo", afirmou Gilneu Vivan, chefe do Departamento de Monitoramento do Sistema Financeiro, em coletiva à imprensa nessa quinta-feira (1). "Então, era uma oportunidade para construirmos um indicador que atendesse a essa demanda, utilizando os dados do Sistema de Informações de Crédito do BC (SCR)".
O IVG-R permite conhecer mais profundamente a dinâmica dos preços de imóveis residenciais, trazendo benefícios para o monitoramento macroprudencial pelo BC. O índice também colabora para a redução da assimetria de informações entre os agentes do mercado. "O objetivo não é analisar alteração de preço mês a mês. E sim identificar tendências de longo prazo. O índice nos ajuda a compreender o que está acontecendo na economia brasileira no âmbito dos imóveis", ressaltou Gilneu.
O índice é calculado com dados de operações de financiamento imobiliário para pessoas físicas, em que a garantia é composta de alienação fiduciária de imóveis residenciais ou hipoteca imobiliária. A construção do indicador é baseada no valor de avaliação de cada imóvel realizada pelo banco no momento da concessão do crédito, e os dados são obtidos do SCR.
Mudança nos tipos de financiamento
A partir de 2015, no entanto, noto
u-se uma queda acentuada no índice. Descobriu-se que ela ocorreu por conta de um grande influxo de garantias com baixo valor, por um lado e, por outro, por causa da redução no volume de funding disponível para financiamento de imóveis novos e usados.
O índice é calculado pelas séries das medianas de diversos conjuntos de municípios suavizadas por um filtro de Hodrick–Prescott, para extrair as tendências de longo prazo. Mas esse procedimento exacerbou a distorção nos dados e fez com que toda a curva se deslocasse para baixo, enviesando o índice em detrimento do comportamento geral das operações de financiamento imobiliário.
"Essas operações tinham valores muito baixos para serem consideradas financiamento imobiliário, e por isso elas não são contabilizadas no novo cálculo", explica Gilneu.
Segundo Raoni Ribeiro, coordenador no Departamento de Monitoramento do Sistema Financeiro, se ocorrem mais financiamentos de imóveis mais baratos, a mediana dos preços será menor, mesmo que o preço de cada categoria não tenha se alterado. "O monitoramento da estabilidade financeira acabava impactado, uma vez que, havendo uma deterioração do valor dos imóveis dados em garantia, poderia haver uma deterioração da carteira". No índice original, a queda do valor das garantias era bem elevada. "Após a correção do índice, foi possível notar um comportamento mais suave, com leve queda em termos nominais do preço a partir de 2014", detalha.
Raoni acrescenta que o IGV-R é utilizado também no Relatório de Estabilidade Financeira (REF) para fazer uma análise de sensibilidade de queda de preço de imóveis. Os aperfeiçoamentos no IVG-R sensibilizarão a série temporal do indicador a partir de janeiro de 2014.
MVG-R
Além dessas melhorias, foi lançado um novo indicador de preços imobiliários, a Mediana dos Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados (MVG-R), que possibilita o cálculo de outros indicadores, como os valores dos imóveis comparados a métricas de renda.
O MVG-R é a mediana em Reais de todas as garantias registradas no Sistema de Informações de Crédito (SCR), calculada com os mesmos filtros de qualidade usados no IVG-R. Diferentemente do IVG-R, o MVG-R não filtra regiões geográficas, sendo considerados todos os municípios brasileiros onde houver financiamento imobiliário. A série temporal do MVG-R inicia-se em março de 2004.
