Solução de Consulta Cosit nº 227, de 28 de outubro de 2025

IRPF – ganho de capital na venda de imóveis residenciais: a Solução de Consulta Cosit nº 227/2025 confirma a isenção do art. 39 da Lei nº 11.196/2005 para pessoa física residente no Brasil que venda imóvel residencial e, em até 180 dias contados da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóvel(is) residencial(is) localizado(s) no País.

Condições centrais para fruição da isenção: (i) alienante é pessoa física residente no País; (ii) o bem vendido é imóvel residencial; (iii) o produto da venda é aplicado na aquisição de imóvel(is) residencial(is) no Brasil dentro do prazo de 180 dias; (iv) o marco inicial do prazo é a celebração do contrato de venda.

Exclusão expressa – venda de terreno: a isenção não se aplica à venda de terreno, ainda que exista documentação e autorizações para futura construção de unidade residencial (ex.: projeto aprovado, alvará). Terreno não é considerado “imóvel residencial” para fins do benefício.

Impacto prático e risco de autuação: ganho auferido na alienação de terreno permanece sujeito à tributação de ganho de capital no IRPF, conforme regras gerais. Para operações com isenção, comprove a natureza residencial do bem vendido e do(s) adquirido(s) (matrícula, “habite-se”, uso declarado) e mantenha evidências do cronograma (data do contrato e desembolsos) para demonstrar a aplicação do produto da venda dentro do prazo.

Alcance do entendimento: o foco do ato é delimitar a natureza do bem elegível. A contagem do prazo é referida expressamente como “celebração do contrato”. O texto não detalha outras condições acessórias eventualmente previstas no art. 39/IN SRF nº 599 (como recorrência do benefício ou isenção proporcional), que não estão informadas no conteúdo apresentado.

Base legal citada: Lei nº 11.196/2005, art. 39; IN SRF nº 599/2005, art. 2º, §10, II, e §11, II.