Esta resolução altera a Resolução nº 4.676/2018, que dispõe sobre as condições para contratação de financiamento imobiliário, com o objetivo de modernizar e flexibilizar certas operações, especialmente no que diz respeito ao compartilhamento de garantias.
A norma reestrutura e confirma que o valor do financiamento imobiliário residencial (principal e despesas acessórias) pode atingir até 90% do valor de avaliação do imóvel, desde que sejam utilizados os sistemas de amortização SAC (Sistema de Amortização Constante) ou Sacre (Sistema de Amortização Crescente).
Uma das principais inovações é a regulamentação do compartilhamento de alienação fiduciária. A partir de agora, um mesmo imóvel pode servir como garantia para mais de uma operação de crédito. Nesse caso, a soma dos valores de todas as obrigações garantidas não pode ultrapassar o limite de financiamento aplicável à operação original.
Novas operações de crédito que compartilham a mesma garantia devem seguir condições específicas: as taxas de juros e os prazos devem ser iguais ou inferiores aos da operação de crédito original. Contudo, é permitida a utilização de sistemas de amortização e critérios de atualização diferentes.
Para fins de cumprimento da exigibilidade de aplicação dos recursos da poupança, a resolução passa a permitir o cômputo de empréstimos garantidos por alienação fiduciária compartilhada. O valor total dessas operações, no entanto, fica limitado a 3% da base de cálculo da exigibilidade. Excepcionalmente, para operações contratadas até 30 de junho de 2021, esse limite foi ampliado para 10%.
A norma também expande a lista de despesas acessórias que podem ser incluídas no valor total do financiamento, passando a abranger explicitamente custos cartorários, valor do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) e do IOF (Imposto sobre Operações Financeiras).
Por fim, é estabelecida uma importante obrigação de transparência para as instituições financeiras. Antes de contratar novas operações com garantia compartilhada, a instituição deve informar o cliente de forma clara sobre eventuais mudanças na condição de extinção das dívidas e obter uma manifestação formal de ciência do mutuário, por meio da assinatura de um termo específico.
