A Deliberação CVM nº 653, de 16 de dezembro de 2010, aprova a Orientação OCPC 04 do Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC), que trata da aplicação da Interpretação Técnica ICPC 02 às entidades de incorporação imobiliária brasileiras. A orientação é obrigatória para as companhias abertas e aplica-se aos exercícios encerrados a partir de dezembro de 2010, incluindo as demonstrações financeiras de 2009 para fins de comparação.
A OCPC 04 visa auxiliar na análise de contratos de construção para determinar se eles se enquadram no Pronunciamento Técnico CPC 17 – Contratos de Construção ou no Pronunciamento Técnico CPC 30 – Receitas. A determinação depende dos termos do contrato e das circunstâncias relacionadas, focando na essência econômica sobre a forma.
A orientação destaca que, no Brasil, a partir do registro do projeto de construção e do primeiro contrato com o adquirente, a entidade não pode mais alterar o projeto sem a anuência dos interessados, indicando que não há mais envolvimento gerencial significativo por parte do incorporador/construtor.
A OCPC 04 também aborda a questão dos contratos de promessa de compra e venda, comuns no setor imobiliário brasileiro, que são considerados operações de compra e venda de unidade futura, com direitos reais para os adquirentes. A orientação esclarece que a transferência de controle, riscos e benefícios pode ocorrer de forma contínua durante a construção, permitindo o reconhecimento da receita conforme a evolução da obra.
Em casos onde a entidade presta serviços em conjunto com o fornecimento de materiais de construção, o contrato é considerado de venda de bens, aplicando-se os critérios de reconhecimento de receita do CPC 30. A orientação também menciona que, em situações de interrupção da obra, os compradores mantêm os direitos sobre o patrimônio edificado, reforçando a transferência contínua de riscos e benefícios.
Por fim, a OCPC 04 estabelece que cada entidade deve analisar seus contratos, aditivos e modelo de negócio para determinar a política adequada de reconhecimento de receitas e custos, visando uma representação fiel das transações econômicas.
