Solução de Consulta Cosit nº 297, de 23 de novembro de 2023

Assunto: Outros Tributos ou Contribuições
REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO (RET). INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ALUGUEL DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. FORMA DE TRIBUTAÇÃO. 
Para incorporações com habite-se expedido antes da inclusão, pela Lei nº 13.970, de 2.019, do art. 11-A da Lei nº 10.931, de 2004, a abrangência da adesão ao RET quanto à tributação de receitas auferidas se estende somente até o momento de conclusão das unidades imobiliárias (através de expedição do habite-se), vedada assim a opção de oferecimento à tributação, pelo RET, de receitas decorrentes da posterior locação de unidades (já concluídas).
Nesta hipótese, as receitas de locação auferidas pela Consulente devem sujeitar-se ao regime tributário aplicável às demais atividades da incorporadora em questão e, ainda, não há que se falar de retroatividade do mencionado art. 11-A para fins de usufruto do novo regime especial após a extinção da incorporação, dada a natureza modificativa do dispositivo.
ALIENAÇÃO DE UNIDADE OBJETO DE LOCAÇÃO. APLICAÇÃO DO RET.
No caso de incorporações com habite-se expedido sob a égide do regime tributário vigente anteriormente à inclusão do artigo 11-A da Lei nº 10.931, de 2004, pela Lei nº 13.970, de 2019, também as receitas de vendas de unidades locadas pressupõem, para seu auferimento, a prévia conclusão da obra/edificação (o encerramento da incorporação através de habite-se das unidades incorporadas), não havendo, assim, que se falar sequer de possibilidade de opção ao RET após tal conclusão/encerramento. Destarte, também tal rubrica de receitas não pode ser oferecida sob a sistemática do RET sob análise, devendo sujeitar-se ao regime tributário aplicável às demais atividades do incorporador em questão.
Nesta hipótese acima, também para o caso das vendas anteriores à protocolização da consulta, caso se constate que a alienação anterior de unidade se deu em momento em que já encerrada a incorporação (leia-se, em que já emitido o habite-se), a alienação estará sujeita à necessidade de apuração de resultado tributável e pagamento de tributos segundo o regime geral aplicável às pessoas jurídicas em geral, desde a data da ocorrência do respectivo fato gerador (alienação).
Dispositivos Legais: Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, arts. 1º, 4º, caput e § 1º, e 11-A; Lei nº 4.591, de 1964, art. 28.