Outro dia estava lendo o relatório "Opacity in Real Estate Ownership Index 2025", publicado pela Transparency International e pelo Anti-Corruption Data Collective, que achei por sinal um dos estudos mais abrangentes, sistemáticos e tecnicamente rigorosos já conduzidos sobre as vulnerabilidades estruturais do mercado imobiliário global no contexto dos riscos de lavagem de dinheiro.
O trabalho fez uma interessante análise comparativa envolv 24 países relevantes para o fluxo financeiro internacional, mostrando de maneira clara de que o setor imobiliário continua a oferecer rotas privilegiadas para a ocultação, dissimulação e posterior integração de recursos de origem ilícita no sistema econômico formal.
A utilização do mercado imobiliário para fins ilícitos não decorre apenas de falhas pontuais de compliance em agentes privados isolados, mas pelo contrário se trata de um fenômeno sistêmico alimentado pela persistente ausência de requisitos obrigatórios de transparência em muitos mercados, pela fragmentação estrutural dos registros de dados públicos sobre propriedade, pela isenção ou baixa regulamentação de categorias profissionais essenciais (como: advogados, incorporadoras e corretores) em regimes de Prevenção à Lavagem de Dinheiro (PLD), assim como ainda pela notória falta de supervisão efetiva sobre estes intermediários e agentes (conhecido no meio de PLD como: "Gatekeepers").
O estudo foi meticulosamente estruturado em torno de dois pilares centrais de avaliação, sendo o primeiro da transparência dos dados de propriedade, que aborda a existência, qualidade, acessibilidade e abertura das informações imobiliárias; e um segundo sobre a eficácia das obrigações de PLD aplicáveis aos profissionais que atuam diretamente ou indiretamente nas operações de compra e venda de imóveis.
A lógica adotada é clara aonde mesmo as melhores obrigações legais de PLD são inócuas sem dados transparentes que permitam rastrear ativos e identificar seus verdadeiros donos; da mesma forma, a existência de registros completos é insuficiente se os profissionais que movimentam o mercado não estiverem sujeitos a obrigações rigorosas de compliance. A sinergia entre transparência de dados e eficácia regulatória é, portanto, um pré-requisito essencial para a mitigação dos riscos de lavagem de dinheiro no setor imobiliário global.
Transparência dos Dados de Propriedade
No que tange especificamente sobre a Transparência dos Dados de Propriedade, o estudo realiza uma avaliação técnica sobre a capacidade real de acesso, a completude, a interoperabilidade e a abertura dos registros públicos de imóveis nas diferentes jurisdições analisadas. Para que um sistema de PLD no setor imobiliário seja efetivo, é indispensável que as informações relacionadas aos imóveis, incluindo por exemplo a identidade dos proprietários, o histórico de transações, os intermediários envolvidos, os valores pagos e as condições da posse, estejam não apenas disponíveis, mas também estruturadas de maneira que permitam consultas integradas, cruzamento automático de dados e rastreamento de padrões suspeitos de movimentação patrimonial.
No entanto a realidade mostrada pelo estudo é alarmante, pois mesmo em países com tradição de forte registro imobiliário formal, como Alemanha e França, essas condições ideais raramente são plenamente atendidas, criando lacunas que comprometem severamente a eficácia dos controles preventivos.
No aspecto da completude dos dados o que se viu foi que embora a maioria dos países registre informações básicas como endereço do imóvel e titularidade legal, poucos coletam dados mais profundos e essenciais para fins de PLD, como a identificação obrigatória do beneficiário final do ativo.
A identificação do beneficiário final é justamente o dado mais crítico na luta contra a lavagem de dinheiro, pois permite determinar quem realmente exerce controle econômico sobre o imóvel, independentemente das estruturas jurídicas utilizadas.
Apenas em países como Singapura, Inglaterra e País de Gales, e em algumas províncias específicas como British Columbia no Canadá, existem práticas relativamente estruturadas de coleta desses dados. Mesmo nesses caso, o relatório destaca limitações relevantes, como em Singapura por exemplo em que a obrigação de identificação de beneficiários finais não se aplica a propriedades não aterradas, como apartamentos e unidades em condomínios, que compõem parcela significativa do mercado imobiliário urbano.
A ausência generalizada desse nível de detalhamento impede a detecção de técnicas típicas de dissimulação, como o uso de empresas de fachada para aquisição de imóveis ou a interposição de trusts não transparentes.
Outro ponto grave observado foi em relação a não obrigatoriedade do registro detalhado de transações históricas, incluindo informações sobre preços de compra, intermediários participantes e métodos de pagamento utilizados. Assim sem esses registros se torna praticamente inviável a condução de análises retroativas que possam identificar práticas fraudulentas como o "overpricing" com a superavaliação deliberada de preço para justificar o ingresso de valores ilícitos, o "underpricing" com a subavaliação para facilitar transferências patrimoniais não declaradas ou a revenda rápida com alterações suspeitas de valor para "lavar" a origem do dinheiro. A falta de dados históricos sólidos quebra a cadeia de custódia da informação e compromete a capacidade de detectar anomalias transacionais.
No quesito disponibilidade dos dados, a situação global também se mostrou bastante preocupante, pois em pelo menos cinco países analisados como na Argentina, China, Alemanha, Turquia e Emirados Árabes Unidos, os registros de propriedade não são abertamente acessíveis ao público. Nestes locais o acesso às informações é restrito apenas a autoridades públicas, advogados habilitados sob regimes específicos de PLD, ou em alguns casos ao próprio proprietário do imóvel.
Esse nível de restrição reduz drasticamente a possibilidade de investigações independentes, auditorias preventivas e análises realizadas por agentes do setor privado, jornalistas investigativos ou ONGs anticorrupção. Em diversas fepaíses como México, Canadá e Estados Unidos, a fragmentação territorial do registro imobiliário, com responsabilidade por estados, províncias ou condados, dificulta ainda mais o acesso coordenado e integrado a informações nacionais, criando verdadeiras ilhas de dados isolados, cada uma sujeita a regras, taxas e padrões de atualização próprios.
Quanto a abertura dos dados, que é a disponibilização dos registros em formatos estruturados, gratuitos e reutilizáveis (por exemplo, em CSV, JSON ou XML, sem barreiras contratuais) é praticamente inexistente em escala global. Apenas Inglaterra e País de Gales, com alguma abertura parcial na França, disponibilizam bases de dados de propriedade em formatos abertos que permitem sua integração automatizada a ferramentas de análise de riscos, sistemas de monitoramento de compliance e algoritmos de identificação de padrões suspeitos.
Para ter uma idéia do tamanho do problema, o estudo mostra de que a média de pontuação de abertura dos dados, considerando as 24 paises avaliadas, foi de apenas 1,98 em uma escala de 10 pontos possíveis, um indicador extremamente baixo, que revela o atraso estrutural das políticas públicas de transparência imobiliária. Sem abertura efetiva, mesmo quando os dados são formalmente públicos, seu uso para fins de investigação, análise de riscos ou cruzamento com outras bases torna-se oneroso, fragmentado e pouco eficiente.
A consequência prática dessa deficiência sistêmica de transparência de dados é direta e devastadora, fazendo com que o setor imobiliário global se torne não apenas vulnerável a lavagem de dinheiro, mas estruturalmente propenso a ser utilizado como veículo de dissimulação patrimonial em larga escala.
A falta de dados confiáveis, acessíveis e interoperáveis cria um ambiente em que criminosos podem movimentar recursos ilícitos com relativa impunidade, sabendo que as chances de detecção e rastreamento são drasticamente reduzidas. Para a função de PLD essa realidade impõe desafios operacionais e estratégicos profundos, exigindo a adoção de práticas de due diligence reforçada, o desenvolvimento de matrizes de risco específicas para imóveis e a utilização de inteligência financeira avançada para suprir, na medida do possível, as lacunas deixadas pela falta de transparência pública.
Efetividade dos marcos regulatórios de Prevenção à Lavagem de Dinheiro (PLD)
O segundo pilar do estudo focou na efetividade dos marcos regulatórios de Prevenção à Lavagem de Dinheiro (PLD) aplicáveis ao setor imobiliário, em que a lógica é que mesmo que os dados de propriedade sejam completos, abertos e acessíveis, o que como vimos acima é uma condição raramente satisfeita, mesmo assim eles pouco adiantam se os agentes econômicos que movimentam o mercado imobiliário não estiverem sujeitos a obrigações legais rígidas, abrangentes e efetivamente aplicadas de combate à lavagem de dinheiro.
Sem um arcabouço normativo forte e mecanismos de supervisão eficazes, o setor permanece vulnerável à infiltração de recursos ilícitos. O estudo então avalia em profundidade se os diferentes países exigem que advogados, incorporadoras, corretores e outros intermediários imobiliários cumpram normas adequadas de PLD, e se essas normas são supervisionadas e aplicadas de forma consistente e robusta.
O primeiro aspecto avaliado nesse pilar é a abrangência das provisões de PLD impostas aos profissionais do setor, em que mostro de que embora muitos países tenham formalmente transposto as recomendações do Grupo de Ação Financeira Internacional (GAFI) para suas legislações nacionais, na prática subsistem lacunas significativas.
Em diversaos países, categorias inteiras de intermediários imobiliários, particularmente incorporadoras e advogados estão fora do alcance das obrigações de PLD. Em países como Reino Unido, França, Itália e Emirados Árabes Unidos, os promotores e desenvolvedores imobiliários podem realizar vendas diretas de unidades sem que estejam sujeitos a qualquer forma de due diligence obrigatória sobre seus clientes, criando uma vulnerabilidade grave e conhecida, que abre espaço para a movimentação de grandes volumes de dinheiro sem controle.
De maneira similar no Brasil, no Canadá e no Panamá, os advogados que atuam diretamente em operações imobiliárias são isentos das obrigações de reporte de transações suspeitas às Unidades de Inteligência Financeira (UIFs), que no nosso caso é o COAF, alegando como desculpa a preservação do sigilo profissional. Embora o sigilo seja um princípio importante, o uso indevido desse argumento para blindar operações de verificação impede que se combata eficazmente a lavagem de dinheiro em transações imobiliárias de alta complexidade.
Outro ponto interessante que me chamou atenção foi a existência e a qualidade dos requisitos de diligência de clientes (CDD), que olha se os intermediários são obrigados não apenas a identificar seus clientes, mas também a identificar e verificar os beneficiários finais das entidades adquirentes, analisar a origem dos recursos utilizados na operação e aplicar diligência reforçada em situações de risco elevado, como transações envolvendo Pessoas Politicamente Expostas (PEPs) ou países classificados como de risco pelo GAFI.
O estudo mostrou de que em grande parte dos países os requisitos de diligência de clientes ainda se limitam à verificação de identidade básica, sem obrigatoriedade sistemática de investigar a origem dos fundos utilizados. Em outras palavras muitas vezes basta a apresentação de um documento de identidade do comprador para que uma operação de milhões de dólares seja concluída sem qualquer questionamento adicional sobre a procedência do dinheiro envolvido.
Em apenas alguns países como Alemanha, Singapura e Reino Unido a verificação da origem dos recursos é exigida de forma ampla, e mesmo nesses, sua aplicação prática é inconsistente. O México, em particular, foi apontado como exemplo negativo, uma vez que, mesmo em operações de risco elevado, não há exigência formal de diligência reforçada obrigatória.
O terceiro componente técnico analisado foi sobre a identificação de beneficiários finais, afinal um sistema de PLD para o mercado imobiliário exige que toda empresa nacional ou estrangeira, que esteja envolvida em uma transação seja obrigada a divulgar seu beneficiário final verdadeiro. Além disso essas informações devem ser depositadas em registros públicos ou semipúblicos, sob supervisão governamental, e sujeitas a verificação independente.
O estudou mostrou de que na grande maioria dos países analisados, essa exigência ou é inexistente, ou quando existente carece de mecanismos efetivos de validação. Por exemplo embora alguns países obriguem o registro de beneficiários finais para empresas locais, não impõem a mesma obrigação para empresas estrangeiras adquirindo imóveis, o que é uma enorme brecha amplamente explorada para ocultação de ativos. Além disso mesmo quando o registro de beneficiários é exigido, a falta de verificação ativa desses dados reduz seu valor para fins de PLD, permitindo que informações falsas ou imprecisas permaneçam nos cadastros sem detecção.
Tem ainda o ponto da supervisão e aplicação de sanções, pois não basta que obrigações de PLD existam no papel, mas elas precisam ser fiscalizadas por autoridades competentes e aplicadas de forma rigorosa, com consequências reais para quem descumpri-las.
O estudo mostrou mais uma vez de que muitos países ainda dependem de modelos de autorregulação, nos quais a fiscalização é delegada aos próprios conselhos de classe dos profissionais, ou de estruturas altamente fragmentadas de supervisão local.
Na Alemanha por exemplo mais de 300 autoridades distintas são responsáveis pela supervisão destes agentes intermediários não financeiros, gerando inconsistências e vulnerabilidades sistêmicas. No Brasil a fiscalização dos corretores de imóveis é feita pelos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis (CRECIs), entidades corporativas que muitas vezes carecem de capacidade técnica, independência ou mesmo incentivo para fiscalizar seus próprios membros com rigor. Esse modelo autorregulatório mostrou-se ineficaz em diversas jurisdições, segundo o estudo, especialmente para o setor imobiliário, que lida com ativos de alto valor e alta atratividade para operações ilícitas.
A análise da aplicação de sanções revelou outro ponto crítico, pois embora a maioria dos países possua formalmente dispositivos legais que preveem penalidades por descumprimento das obrigações de PLD, a frequência e a severidade da aplicação dessas sanções são extremamente baixas. Em muitos casos se quer há transparência pública sobre as penalidades aplicadas, o que reduz significativamente o efeito dissuasivo das normas. A ausência de um regime de enforcement visível e efetivo alimenta a percepção, entre os intermediários, de que o descumprimento das obrigações de PLD é uma infração de baixo risco, encorajando práticas complacentes e negligentes.
Então para que o setor imobiliário deixe de ser um vetor preferencial para a lavagem de dinheiro, não basta implementar leis no papel: é preciso garantir a aplicação prática e efetiva das obrigações de PLD sobre todos os agentes envolvidos nas operações, exigir a identificação real e documentada dos beneficiários finais, assegurar que a verificação da origem dos recursos seja uma prática padrão, e não uma exceção, e reforçar a supervisão pública e a aplicação de sanções, de maneira visível e consistente. Sem a combinação destes quatro elementos como a: abrangência normativa, qualidade da diligência de clientes, transparência de beneficiários finais e fiscalização eficaz, as vulnerabilidades do mercado imobiliário global continuarão sendo exploradas sistematicamente por agentes ilícitos, minando a integridade dos sistemas financeiros e prejudicando a confiança pública nas instituições.
Situação do Brasil
A situação do Brasil no que se refere à transparência dos dados de propriedade imobiliária apresenta avanços pontuais, mas ainda é caracterizada por deficiências estruturais que favorecem o risco de lavagem de dinheiro por meio de bens imóveis.
Para começar em termos de completude dos registros, a maioria dos cartórios brasileiros exige, para a matrícula de um imóvel, apenas o registro do proprietário formal seja pessoa física ou jurídica, sem obrigatoriedade de identificação do beneficiário final real em caso de compra realizada por empresas, fundos ou veículos estrangeiros. Ou seja o nome que consta na matrícula é o do titular jurídico, mas o sistema brasileiro não exige investigar ou revelar quem, em última instância, controla ou se beneficia da propriedade. Essa limitação é ainda mais grave em transações feitas por meio de holdings patrimoniais ou empresas offshore, onde a cadeia de propriedade torna-se ainda mais opaca.
Em relação à disponibilidade dos dados, embora o Brasil possua um sistema de registros públicos relativamente organizado (através dos Cartórios de Registro de Imóveis), o acesso a informações é excessivamente fragmentado e oneroso, pois cada cartório detém as informações de sua circunscrição, e na prática não há uma base nacional unificada de propriedades.
Assim com que o acesso às matrículas é possível, mas geralmente condicionado ao pagamento de taxas relativamente altas, e a necessidade de solicitar certidões específicas. Além disso, para localizar um imóvel, muitas vezes é necessário conhecer previamente o número da matrícula ou a localização exata, o que inviabiliza buscas abertas ou investigações amplas, o que é uma barreira de acesso que enfraquece a capacidade de terceiros, como analistas de PLD, e até os jornalistas investigativos e órgãos anticorrupção de rastrear fluxos patrimoniais suspeitos.
Quanto à abertura dos dados, o Brasil ainda se encontra muito aquém dos padrões internacionais de dados abertos. Não existe até o momento uma plataforma governamental gratuita que permita o download em lote de registros imobiliários em formatos estruturados (CSV, XML) para uso público ou análises automatizadas. A exceção parcial são alguns projetos-pilotos de estados como São Paulo e Santa Catarina, que têm iniciativas de integração eletrônica de cartórios, mas essas bases ainda são limitadas, fechadas e não interoperáveis nacionalmente. Assim mesmo onde há alguma digitalização a falta de abertura real e gratuita dos dados continua sendo um obstáculo concreto à transparência.
No tocante ao histórico de valores de transações, outra deficiência relevante persiste: embora as escrituras públicas tragam o valor declarado de compra e venda, esse dado não é integrado automaticamente aos sistemas de registro nem consolidado em bases públicas auditáveis. Não existe um banco nacional público que registre o histórico de valores de compra de todos os imóveis, impedindo a análise de tendências de superfaturamento, subfaturamento ou movimentos anômalos de valorização.
Diria de que o Brasil se posiciona como um país de média transparência, apresentando tanto barreiras estruturais (fragmentação, custo de acesso, ausência de registros de beneficiário final) quanto operacionais (falta de integração nacional e falta de abertura dos dados).
No que diz respeito à eficácia dos marcos regulatórios de PLD aplicáveis ao setor imobiliário, a situação brasileira é também preocupante, ainda que tenha havido avanços normativos pontuais nos últimos anos.
Em relação à abrangência das obrigações de PLD sobre os profissionais intermediários, o Brasil apresenta lacunas críticas, pois os corretores de imóveis, registrados nos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis (CRECIs), estão formalmente sujeitos a obrigações de PLD desde a Resolução COAF n° 25/2013.
No entant, a eficácia prática dessa obrigação é limitada, pois em primeiro lugar a maioria dos corretores é pessoa física ou microempresa, com estrutura muito enxuta, sem sistemas robustos de PLD, depois em segundo lugar a fiscalização pelos CRECIs é historicamente ineficiente, e as multas por descumprimento são raras e de baixo valor.
Já no caso dos advogados, a situação é ainda mais grave, pois a Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) obteve no Supremo Tribunal Federal (STF) decisões que isentaram os advogados da obrigação de reporte de operações suspeitas diretamente ao COAF, com base no princípio do sigilo profissional. Assim quando um advogado estrutura uma operação imobiliária suspeita, não há obrigação prática de denúncia às autoridades financeiras, o que é uma fragilidade crítica reconhecida inclusive nas avaliações do GAFI sobre o Brasil.
Quanto aos requisitos de diligência de clientes, há regulamentações específicas para corretores de imóveis e tabeliães (cartórios) exigindo a coleta de dados de identificação do comprador e do vendedor. Contudo a exigência de verificação da origem do dinheiro utilizados na aquisição imobiliária não é obrigatória para os corretores, e tampouco para as incorporadoras. Assim um comprador pode adquirir um imóvel de alto valor com recursos de origem não comprovada, e nem o corretor nem a construtora têm a obrigação legal de questionar a origem dos recursos, exceto se houver "fundada suspeita" de ilicitude, um critério excessivamente subjetivo.
Sobre a identificação de beneficiários finais o problema é ainda maior, pois o Brasil não exige no registro imobiliário, que uma empresa compradora de imóvel revele seus beneficiários finais. E mesmo quando a empresa é nacional, a exigência de manter registros atualizados de beneficiários finais (conforme as recentes normas da Receita Federal) não é integrada automaticamente ao processo de registro imobiliário. Quando se trata de empresa estrangeira, a opacidade é ainda maior: o cartório registra apenas a empresa formal, sem qualquer investigação sobre quem realmente controla a entidade.
No aspecto da supervisão e aplicação de sanções, a situação brasileira é fraca, pois os CRECIs têm poderes formais para fiscalizar corretores de imóveis, mas aplicam sanções de forma rara e quase simbólica. Os tabeliães são supervisionados pelas corregedorias dos Tribunais de Justiça dos estados, mas a fiscalização sobre as obrigações de PLD ainda é incipiente. Em casos envolvendo advogados, praticamente não há sanções aplicadas, dado o entendimento dominante sobre a prevalência do sigilo profissional. No caso de incorporadoras, que movimentam volumes bilionários, não existe supervisão de PLD específica: são reguladas apenas por normas cíveis e empresariais, sem obrigações claras de compliance antilavagem.
Assim o que vemos acima é de que o Brasil apresenta um ambiente ainda vulnerável à lavagem de dinheiro por meio de operações imobiliárias, com deficiências tanto no nível da transparência dos dados quanto na efetividade dos marcos de compliance exigidos dos agentes econômicos.
Sim há avanços parciais como a digitalização progressiva dos registros imobiliários e a inserção de corretores de imóveis no regime de PLD do COAF, mas eles são insuficientes diante do tamanho do mercado e da sofisticação dos esquemas ilícitos identificados.
Para evoluir, seria necessário implementar reformas estruturais como passar a exigir a identificação obrigatória de beneficiários finais nas compras de imóveis, ou ainda integrar registros de valores de transações imobiliárias em bases abertas, e também estender obrigações claras de PLD para incorporadoras e advogados atuando em transações, e sempre fortalecer a supervisão pública (e não apenas autorreguladora) sobre o setor.
Modelo prático de aplicação de controles de PLD
A partir dos entendimentos dos pontos acima fica claro de que um programa de Prevenção a Lavagem de Dinheiro (PLD) robusto no mercado imobiliário deve estruturar um modelo prático de aplicação desses controles, para isto é necessário que as empresas envolvidas em transações imobiliárias desenvolvam processos sistemáticos que combinem a coleta de dados abrangentes, a verificação independente dessas informações, a avaliação de riscos baseada em critérios objetivos e a tomada de decisão com base em apetite de risco previamente definido.
O primeiro componente desse modelo prático é a Verificação Estruturada de Dados de Propriedade. Antes de qualquer decisão de entrada em operação, se deve estruturar um processo de coleta e análise dos seguintes elementos: identidade completa do proprietário legal do imóvel; país de incorporação do proprietário legal, no caso de pessoa jurídica; identidade e documentação dos beneficiários finais; registro completo do imóvel, incluindo endereço, características físicas e tipo de posse; histórico de propriedade, com as datas e valores de todas as transações anteriores; intermediários envolvidos nas aquisições e vendas anteriores; e, sempre que possível, a forma de pagamento utilizada nas transações prévias. A ausência ou inconsistência em qualquer desses campos deverá ser tratada como um alerta de risco, exigindo aprofundamento da análise ou, em casos graves, a recusa da operação.
Complementando essa etapa de coleta, é imprescindível adotar procedimentos de validação independente das informações, o que inclui a consulta a registros públicos, a contratação de fornecedores externos de inteligência comercial e a utilização de bases de dados de beneficiários finais, isto quando disponíveis. Particular atenção deve ser dada a registros em países de baixa transparência: imóveis registrados em países que não disponibilizam informações públicas ou que exigem comprovação de interesse legítimo para acesso devem automaticamente elevar o grau de risco da operação e demandar diligência reforçada (EDD).
Em paralelo à análise dos dados de propriedade, deve ainda fazer a implementação de Procedimentos de Diligência de Clientes e Profissionais Intermediários. A verificação de clientes não pode se limitar apenas a simples coleta de documentos de identidade: é necessário entender a estrutura de propriedade (em caso de empresas), identificar beneficiários finais com documentação comprobatória, verificar a origem dos recursos empregados na operação e avaliar a exposição do cliente a riscos específicos, como ser Pessoa Politicamente Exposta (PEP) ou atuar em setores sensíveis. Da mesma forma todos os profissionais envolvidos na operação como: advogados, corretores, incorporadoras, também devem ser objeto de due diligence própria, verificando-se se estão sujeitos a obrigações de PLD, se são supervisionados por entidades públicas ou privadas reconhecidas, e se possuem histórico comprovado de cumprimento de normas de compliance.
Outro elemento fundamental do modelo é a Avaliação de Risco da Transação Imobiliária. A análise de risco não deve ser baseada apenas no perfil do cliente, mas também nas características específicas da operação. Critérios objetivos devem ser definidos previamente para classificar uma transação como de alto risco, incluindo por exemplo a aquisição de imóveis de valor superior a determinado patamar; ou a compra por meio de estruturas offshore; assim como o pagamento em moeda ou ativos não rastreáveis; e até a ausência de financiamento bancário intermediário; e também a localização do imóvel em zonas associadas a alta incidência de lavagem de dinheiro, como centros financeiros internacionais ou regiões com valorização especulativa atípicas.
Com base nos resultados da avaliação de risco, as operações devem ser classificadas em categorias como baixo, médio ou alto risco, com procedimentos de aprovação escalonados. Operações de alto risco devem ser submetidas à aprovação de comitês de risco ou de compliance, e podem demandar medidas adicionais de mitigação, como a exigência de documentos suplementares, realização de visitas in loco, ou monitoramento reforçado pós-transação.
Além da análise prévia o modelo prático de controles de PLD no setor imobiliário deve incluir também a Monitoramento Contínuo e Pós-Transação. A simples conclusão da venda não encerra o ciclo de compliance: propriedades de alto risco devem ser monitoradas periodicamente para detectar mudanças de titularidade suspeitas, alterações abruptas no valor de mercado, ou revendas rápidas que possam configurar esquemas de lavagem de dinheiro. Isso implica na integração de ferramentas tecnológicas capazes de monitorar registros públicos, notícias, listas de sanções e informações de mercado em tempo real.
O modelo deve ainda prever uma Política de Comunicação de Operações Suspeitas clara e prática. Todos os colaboradores envolvidos no processo de análise de transações devem ser treinados para identificar sinais de alerta e instruídos sobre como reportar internamente as suspeitas, que, uma vez validadas pela área de compliance, devem ser comunicadas às autoridades competentes, que no nosso caso é p COAF. A cultura de reporte deve ser reforçada como um elemento positivo de proteção institucional, e não como um ônus ou ameaça à operação comercial.
O sucesso da implementação prática desse modelo de PLD para o mercado imobiliário depende da construção de uma Cultura Organizacional de Conformidade e Transparência, em que a responsabilidade pelo combate à lavagem de dinheiro seja compartilhada entre todas as áreas da empresa, desde as equipes de negócios até a alta administração. Treinamentos periódicos, comunicação interna eficaz e patrocínio ativo da liderança são elementos indispensáveis para consolidar essa cultura de integridade.
Exemplos de Falhas e Problemas no Brasil
O mercado imobiliário brasileiro pelas suas características de alta liquidez, opacidade de registros e falhas históricas de regulação e fiscalização, tem sido utilizado com frequência como vetor de práticas de lavagem de dinheiro. Diversos casos públicos e documentados revelam que as mesmas vulnerabilidades acima desde a falta de identificação de beneficiário final, uso de estruturas offshore, registros imobiliários fragmentados, pagamentos não rastreados e ausência de due diligence reforçada, que foram exploradas por agentes criminosos para ocultar e legitimar recursos de origem ilícita.
Um caso emblemático que ilustra essas falhas ocorreu no âmbito da Operação Lava Jato, em que vários delatores e investigados admitiram a utilização de imóveis como mecanismo de dissimulação patrimonial. Um exemplo específico envolveu a compra de apartamentos de luxo em nome de empresas offshore sediadas em paraísos fiscais, sem a exigência de identificação do beneficiário final pelos cartórios brasileiros. A operação consistia na constituição de empresas de fachada no exterior, muitas vezes com diretores nomeados, que posteriormente adquiriam imóveis no Brasil.
Como os registros públicos de propriedade brasileiros exigem apenas a identificação do comprador formal, e não do beneficiário efetivo, a ocultação da origem dos recursos era facilmente concretizada.
A falha crítica aqui foi a ausência de obrigação de coleta e verificação do beneficiário final nas operações imobiliárias, um dos pontos destacados acima.
Sinais de alerta que poderiam ter sido detectados incluíam a compra por empresa recém-constituída sem histórico operacional e a utilização de paraísos fiscais conhecidos. Um sistema eficaz de PLD, com exigência de declaração de beneficiário final e validação documental, teria dificultado ou impedido a conclusão dessas aquisições.
Outro exemplo relevante foi identificado nas investigações da Operação Greenfield, que apurou desvios de recursos de fundos de pensão para investimentos imobiliários superfaturados. Nesse esquema, os valores desviados de fundos públicos eram "lavados" mediante a aquisição de imóveis corporativos com valores de mercado artificialmente inflados.
A prática comum era a aquisição de terrenos ou prédios com avaliação manipulada, com sobrepreço intencional, e posterior revenda para veículos controlados pelos próprios agentes envolvidos na fraude.
O principal facilitador desse modelo de lavagem de dinheiro foi a falta de obrigação legal de apresentar avaliações independentes auditáveis no registro imobiliário, aliada à ausência de monitoramento ativo de variações anormais de preço. A inexistência de um histórico público acessível de valores de transações imobiliárias impede a detecção de padrões de superfaturamento.
Os sinais de alerta que deveriam ter sido observados incluíam aumentos de preço expressivos em curto espaço de tempo e o envolvimento dos mesmos agentes em múltiplas operações de compra e venda. Um sistema de PLD robusto, exigindo avaliações independentes obrigatórias e verificações retroativas de preço, teria aumentado as chances de detecção desse tipo de manipulação.
Teve ainda a Operação Patrón, lá no Mato Grosso do Sul que mostrou um outro esquema de lavagem de dinheiro baseado na aquisição de imóveis rurais por valores declaradamente subavaliados. O esquema envolvia a aquisição de grandes fazendas registradas em nome de terceiros, com os valores informados nas escrituras muito inferiores ao valor real de mercado. Essa prática de underpricing permitia não apenas a lavagem de dinheiro, mas também a redução artificial dos custos tributários.
O problema estrutural evidenciado foi a fragilidade dos controles dos cartórios de registro de imóveis, que, à época, não eram obrigados a validar os valores declarados contra referências de mercado ou exigir comprovação da origem dos recursos.
O sinal de alerta era a discrepância entre os valores declarados e as avaliações de mercado conhecidas. Um programa de PLD bem estruturado, impondo a exigência de laudo de avaliação independente para transações acima de determinados valores e realizando análise de compatibilidade patrimonial do comprador, poderia ter detectado essas operações atípicas.
Outro caso envolvendo criminalidade organizada, foi o uso do mercado imobiliário por facções como o PCC (Primeiro Comando da Capital) para lavagem de dinheiro do tráfico de drogas, em que investigações da Polícia Federal revelaram que diversas operações de aquisição de imóveis comerciais e residenciais de alto padrão foram realizadas em nome de laranjas ou empresas de fachada sem qualquer verificação de origem de recursos. Em muitos casos, os imóveis eram pagos integralmente em espécie, com valores superiores a R$ 1 milhão, sem que os corretores, cartórios ou bancos intermediários tivessem realizado reporte de operação suspeita.
As falhas aqui foram múltiplas começando pela ausência de obrigação de reportar transações em espécie acima de determinados valores no setor imobiliário, complacência dos intermediários, e falha dos cartórios em reportar movimentações incompatíveis com o perfil dos compradores.
Sinais de alerta evidentes incluíam a utilização de pagamento em dinheiro, compradores sem capacidade econômica comprovada, e a ausência de financiamento formal. Um regime de PLD efetivo, proibindo pagamentos em espécie acima de limites baixos e impondo due diligence obrigatória sobre origem de fundos, teria elevado as chances de interrupção ou reporte dessas aquisições.
Teve ainda a Operação Custo Brasil, que investigou desvios no Ministério do Planejamento, revelou o uso de imóveis adquiridos em nome de parentes e pessoas interpostas como forma de ocultação patrimonial de propinas recebidas. As aquisições eram realizadas diretamente ou por meio de terceiros sem vínculo societário aparente com o agente público, dificultando a conexão direta com o beneficiário real.
O problema identificado neste caso foi a ausência de mecanismos obrigatórios de identificação de beneficiários finais na cadeia de aquisição de imóveis, e a falta de monitoramento das relações pessoais e patrimoniais dos compradores. A falha de controle de PLD neste contexto foi permitir que transações formalmente regulares ocultassem relações de benefício indireto.
Sinais de alerta teriam incluído a análise de vínculos pessoais e financeiros entre compradores e investigados, o que poderia ter sido facilitado por sistemas de monitoramento mais robustos, integrando informações públicas e comerciais.
Esses exemplos mostram de forma prática como as falhas como a ausência de identificação de beneficiário final, falta de verificação da origem dos fundos, inexistência de registros de preços históricos, ausência de due diligence reforçada e complacência pelos agentes intermediadores são uma realidade no Brasil em esquemas reais de lavagem de dinheiro por meio do mercado imobiliário, o que só reforça a necessidade de que programas de PLD no setor imobiliário adotem abordagens preventivas estruturadas, sistemáticas e ancoradas em evidências, indo além da mera formalidade documental para a análise crítica de riscos e a interrupção de fluxos ilícitos.
Alertas de PLD para Operações Imobiliárias
Em um programa de Prevenção à Lavagem de Dinheiro (PLD) voltado ao mercado imobiliário, o monitoramento ativo de sinais de alertas (Red Flags) é um ponto absolutamente essencial para detectar padrões de comportamento suspeito e interromper fluxos ilícitos antes que eles se concretizem.
Mas a experiência prática, tanto internacional quanto brasileira, demonstra que a detecção precoce de indícios depende muito mais da atenção a certos comportamentos e inconsistências do que da descoberta direta de ilegalidades, e vou tentar dar abaixo a dica de alguns deles.
Um primeiro grupo de alertas está relacionado à identidade dos compradores e das entidades envolvidas, são sinais como a utilização de empresas constituídas em países offshore ou de alto sigilo, ou ainda a aquisição de imóveis por empresas recém-criadas, sem histórico operacional ou patrimonial compatível. ou também a recusa do comprador em informar ou comprovar a identidade de seu beneficiário final, são todos sinais que isoladamente, ou pior ainda combinados, devem elevar o nível de risco da operação. Tem ainda as transações realizadas em nome de pessoas físicas sem capacidade financeira compatível com o valor do imóvel, ou em nome de laranjas e familiares sem renda comprovada, também configuram alertas digamos que clássicos.
O segundo grupo de sinais de alerta são sobre a natureza e características da transação imobiliária, como por exemplo as compras realizadas com pagamento integral em espécie, uso de instrumentos financeiros não rastreáveis (ouro, pedras preciosas, criptoativos) ou pagamentos realizados através de contas bancárias de terceiros não diretamente relacionados ao comprador formal são indícios fortes de movimentação irregular de recursos. Igualmente alterações abruptas no valor de mercado do imóvel (por exemplo aumentos superiores a 50% em períodos inferiores a seis meses) ou múltiplas revendas sucessivas do mesmo imóvel em curto espaço de tempo são outros alertasrelevantes que exigem análise reforçada.
Um terceiro conjunto de alertas está associado as estrutura dos registros e documentações apresentadas, como por exemplo a ausência de contratos formais de compra e venda, documentação incompleta ou inconsistências nos dados de registro público (por exemplo, discrepâncias entre a área real e a área registrada do imóvel) são sinais que além de indicar riscos de compliance, também podem sugerir tentativas de mascaramento da verdadeira titularidade ou valor da transação. A não apresentação de laudos de avaliação independentes para imóveis de alto valor também configura uma falha grave a ser interpretada como elemento de risco elevado.
Por fim o comportamento dos intermediários (advogados, corretores, notários) também deve ser monitorado como fonte de aletas, em especial quanto a resistência em fornecer informações completas sobre as partes envolvidas, a atuação em nome de clientes sem contrato formal ou a insistência em conduzir a operação com urgência injustificada podem indicar envolvimento consciente ou inconsciente em operações de lavagem de dinheiro.
Políticas Internas de Controle para Bancos, Corretoras e Incorporadoras em Operações Imobiliárias de Alto Risco:
Diante de tantas falhas estruturais identificadas nos casos reais e dos alertas apresentados acima, os bancos, corretoras e incorporadoras devem estruturar políticas internas de PLD específicas para operações imobiliárias, com foco na detecção e mitigação de riscos de alto impacto, com uma série de de políticas práticas, técnicas e aplicáveis.
Primeiro ponto fundamental é a obrigatoriedade de identificação e verificação do beneficiário final em todas as operações imobiliárias, independentemente do valor da transação ou do perfil do cliente. Nenhuma aquisição imobiliária deve ser processada se a identidade do beneficiário final não for plenamente estabelecida e verificada com documentação robusta. Essa política deve ser aplicável tanto para pessoas jurídicas quanto físicas, incluindo o cruzamento de informações com listas de PEPs, sanções internacionais e bases públicas de beneficiários.
Um segundo ponto essencial é a proibição de pagamento em dinheiro para aquisições imobiliárias acima de um valor-limite fixado com base no perfil de risco da empresa (por exemplo, R$ 10 mil). Todas as transações devem ser liquidadas exclusivamente através de meios rastreáveis, preferencialmente transferências bancárias originadas de contas de titularidade do próprio comprador. A aceitação de fundos de terceiros deve ser vetada, salvo em situações devidamente justificadas e documentadas, com aprovação prévia da área de compliance.
Uma terceira prática que se mostra imprescindível é a obrigatoriedade de obtenção de laudo de avaliação independente para todos os imóveis de valor superior a um patamar predefinido (por exemplo, imóveis acima de R$ 500 mil). O laudo deve ser produzido por avaliadores registrados em órgãos reguladores e não pode ser emitido pela mesma corretora ou incorporadora que esteja intermediando a venda. Em caso de divergência significativa entre o valor declarado e o valor de mercado estimado, a operação deve ser automaticamente reclassificada como de risco elevado e submetida a escalonamento decisório.
A prática de due diligence reforçada obrigatória em situações de risco específico é outro pilar essencial. Aquisições realizadas por entidades offshore, operações envolvendo PEPs, imóveis localizados em zonas de alta valorização especulativa ou pagamentos realizados com recursos provenientes de setores de atividade econômica de risco (por exemplo mineração informal, criptoativos, apostas) devem passar obrigatoriamente por processos reforçados de diligência, análise documental e aprovação por comitês especializados.
Deve ser ainda instituída a política de monitoramento pós-transação para imóveis classificados como de alto risco. Este monitoramento inclui a análise periódica de eventuais mudanças de titularidade, revenda rápida do ativo, utilização do imóvel em atividades econômicas suspeitas ou qualquer outro indicativo de movimentação patrimonial incompatível. Sistemas de alertas automáticos integrados a registros públicos podem ser implementados para apoiar esse monitoramento contínuo.
A implementação de uma prática clara e estruturada de reporte interno obrigatório de operações suspeitas deve ser reforçada como parte do código de conduta da empresa. Toda e qualquer operação que apresente alerta relevantes deve ser imediatamente reportada à área de compliance para análise formal. Em caso de confirmação de indícios de lavagem de dinheiro, o reporte à Unidade de Inteligência Financeira (COAF) deve ser feito de forma tempestiva e fundamentada.
Processo de Due Diligence Imobiliária com Foco em PLD
O processo de due diligence imobiliária para prevenção à lavagem de dinheiro deve seguir uma sequência lógica de etapas estruturadas, que garantam a identificação, verificação, análise de risco, e se necessário a interrupção ou escalonamento da operação suspeita. O objetivo é impedir que imóveis sejam usados como instrumentos de dissimulação de recursos ilícitos, assegurando que todas as transações passem por um ciclo completo de compliance.
O fluxo se inicia com a coleta de informações básicas sobre o imóvel e sobre o comprador ou entidade adquirente. Nesse estágio inicial, é obrigatório coletar: os documentos de identificação pessoal ou societária do comprador; comprovante de endereço; documentos do imóvel (matrícula atualizada, certidões negativas de ônus e ações, histórico de propriedade, se disponível); informações sobre a forma de pagamento pretendida (especificando a origem dos fundos).
Em paralelo à coleta de dados, deve ser imediatamente realizada a identificação e verificação do beneficiário final. Essa etapa não é opcional e aplica-se a todas as transações, incluindo aquelas feitas por pessoas jurídicas nacionais ou estrangeiras. Devem ser exigidos documentos comprobatórios e realizadas buscas independentes em bases públicas, registros de beneficiários finais (quando disponíveis), listas de PEPs e sanções.
Após a coleta inicial e a verificação do beneficiário, a terceira etapa é a análise da estrutura da transação. Aqui a equipe de PLD deve examinar: o perfil econômico do comprador versus o valor do imóvel; o método de pagamento (se rastreável ou não); a eventual participação de intermediários não regulados; o país de origem do dinheiro ou da entidade compradora. A identificação de qualquer uma daos alertas acima, como uso de offshore, pagamento em espécie, valor fora do padrão de mercado, o que leva automaticamente a necessidade de uma avaliação de risco.
A quarta etapa do fluxo é a classificação do risco da operação com base em matriz de risco, assim se a operação for classificada como de baixo risco, pode prosseguir mediante a conclusão da documentação e a autorização operacional normal. Se for considerada de médio risco, deve haver uma revisão adicional pelo PLD com possíveis exigências de documentação extra (por exemplo comprovação detalhada da origem do dinheiro). Caso a transação seja classificada como de alto risco, ela deve ser automaticamente escalonada para decisão de um comitê de risco ou alta administração.
A quinta etapa também obrigatória para transações de médio e alto risco, é a obtenção de laudo de avaliação de valor de mercado independente. Esse laudo deve ser comparado com o valor da operação declarada, e discrepâncias significativas devem ser justificadas documentalmente.
Em paralelo para operações classificadas como de médio ou alto risco, deve ser realizado o monitoramento reforçado pós-transação. Isso inclui a vigilância de alterações de titularidade, revenda rápida, mudanças bruscas de preço, ou a utilização do imóvel em atividades suspeitas.
A última etapa do fluxo é a decisão de prosseguir, rejeitar ou reportar. Se os riscos forem mitigados satisfatoriamente e a documentação completa, a transação poderá ser autorizada. Se os riscos persistirem, a operação poderá ser recusada, e, se houver fortes indícios de lavagem de dinheiro, deverá ser formalizado comunicação para a Unidade de Inteligência Financeira (COAF).
Esse fluxo lógico deve ser formalizado em políticas internas, auditado periodicamente e reforçado por treinamentos constantes a todas as equipes envolvidas em transações imobiliárias.
Matriz de Classificação de Risco para Operações Imobiliárias
A matriz de risco é a ferramenta prática que traduz o processo de análise em uma decisão operacional consistente e documentada. Para o mercado imobiliário, a matriz deve considerar, no mínimo, cinco dimensões fundamentais, com exemplos práticos para cada classificação, que queria exemplificar abaxo, e que pode usar como variáveis de seu score de risco de PLD:
- Identidade do Comprador/Entidade:
Baixo risco: Pessoa física ou jurídica nacional com histórico financeiro comprovado, renda compatível e sem vínculos offshore.
Médio risco: Pessoa jurídica estrangeira de jurisdição de transparência razoável, beneficiário final identificado, mas com estrutura societária complexa.
Alto risco: Empresa offshore em paraíso fiscal, sem identificação clara de beneficiário final, ou laranjas/pessoas com baixa capacidade financeira.
- Forma de Pagamento:
Baixo risco: Transferência bancária entre contas próprias, recursos provenientes de instituições financeiras reconhecidas.
Médio risco: Parte do pagamento financiada, parte em recursos próprios, origem dos recursos parcialmente documentada.
Alto risco: Pagamento integral em espécie, uso de ativos não rastreáveis, ou fundos originados de contas de terceiros.
- Valor da Operação vs. Valor de Mercado:
Baixo risco: Valor do imóvel alinhado às referências de mercado (até 10% de variação).
Médio risco: Variação entre 10% e 25% do valor de mercado, com justificativas plausíveis
Alto risco: Discrepância superior a 25% sem justificativa plausível.
- Participação de Intermediários:
Baixo risco: Intermediários regulados e supervisionados, com histórico de compliance.
Médio risco: Intermediários com histórico limitado de compliance ou localizados em países de supervisão fraca.
Alto risco: Intermediários não registrados, ou atuação de pessoa física sem licença formal.
- País de Origem do Dinheiro:
Baixo risco: Fundos provenientes de país com alta cooperação internacional e baixo risco de lavagem de dinheiro (ex: Alemanha, Canadá).
Médio risco: Fundos de país classificado como parcialmente cooperativo ou em observação pelo GAFI.
Alto risco: Fundos oriundos de jurisdições listadas como de alto risco ou paraísos fiscais.
Cada operação deve ser avaliada nessas cinco dimensões e classificada de acordo com a categoria mais crítica identificada. Ou seja basta um critério de alto risco para que a operação como um todo seja classificada como alto risco, exigindo due diligence reforçada, laudo independente obrigatório, decisão colegiada e possível reporte ao COAF.
Podem ler o documento original em inglês em:
https://images.transparencycdn.org/images/2025-Report-OREO-Index-English.pdf
