Principais Mudanças
A Lei nº 14.711/2023 (Marco Legal das Garantias) promoveu alterações no arcabouço legal sobre hipoteca e alienação fiduciária, exigindo a revisão das regras que disciplinam as condições para contratação de operações de crédito imobiliário.
Por meio da Resolução CMN nº 5.197/2024, foi realizada a revisão da Resolução CMN nº 4.676/2018, para:
- Permitir e regulamentar a constituição de mais de uma garantia sobre um mesmo imóvel; e
- Disciplinar a contratação de seguro pelo mutuário, em condições específicas.
Novas Regras sobre as Garantias Imobiliárias
Com a revisão da norma passou a ser expressamente permitida a:
- Extensão da alienação fiduciária e da hipoteca.
- Alienação fiduciária de propriedade superveniente, possibilitando o uso de um mesmo imóvel como garantia em várias operações de crédito.
A nova regulamentação estabelece:
- Condições para compartilhamento de garantias em novas operações de crédito imobiliário.
- Limites de cota de crédito (ou seja, o percentual resultante da razão entre o valor nominal da operação de crédito imobiliário, compreendendo principal e despesas acessórias, e o valor de avaliação do imóvel dado em garantia, apurado na data da contratação); determinando que:
- O prazo da nova operação deve ser igual ou menor que o prazo remanescente da operação original.
- A soma do valor nominal da nova operação e dos saldos devedores das operações anteriores não pode exceder o valor da garantia original.
- Caso o imóvel sirva como garantia para múltiplas operações, a razão entre a soma dos valores das operações e o valor de avaliação do imóvel não deve ultrapassar o limite de cota de crédito aplicável à operação predominante.
Permite-se, ainda, que as novas operações tenham:
- Condições de remuneração, atualização monetária e amortização distintas daquelas pactuadas na operação original.
Contratação de Seguro
As instituições financeiras podem requerer, em operações de empréstimos a pessoas físicas garantidas por imóveis residenciais, a contratação de seguro com cobertura para morte, invalidez permanente do mutuário e danos ao imóvel.
Caso optem por essa exigência, as instituições devem:
- Garantir a liberdade do mutuário na escolha da apólice de seguro.
- Oferecer apólices de pelo menos dois seguradores diferentes, sendo que ao menos um deles não pode ser controlado ou coligado à instituição financeira.
- Aceitar apólices individuais apresentadas pelos solicitantes do crédito.
- Seguir as normas aplicáveis ao financiamento habitacional.
Segurança Jurídica
Com a nova regulamentação haverá maior segurança jurídica nas operações com garantia imobiliária, tendo em vista que:
- As operações que envolvem o uso de imóvel como garantia em múltiplos créditos imobiliários passaram a ser expressamente regulamentadas.
- Apenas será admitida garantia para novas operações, se o valor do imóvel for suficiente para cobrir o pagamento de todos os débitos (atuais e futuros), assegurando a solidez do Sistema Financeiro Nacional.
- Passam a ser regulamentadas as condições para a contratação de seguro, reforçando o entendimento sobre a ausência de abusividade, tal como consignado na jurisprudência (se for demonstrada a livre escolha do mutuário).
Vigência
- 01/07/2025
Onde Consultar
- A íntegra da Resolução CMN nº 5.197/2024 pode ser consultada em: https://www.bcb.gov.br/estabilidadefinanceira/exibenormativo?tipo=Resolu%C3%A7%C3%A3o%20CMN&numero=5197
- O texto da Resolução CMN nº 4.676/2018 ainda não foi atualizado no site do Banco Central. A versão atual pode ser consultada em: https://normativos.bcb.gov.br/Lists/Normativos/Attachments/50628/Res_4676_v13_L.pdf
- A Lei nº 14.711/2023 pode ser acessada pelo link: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2023-2026/2023/lei/l14711.htm
