Com a publicação da Resolução COFECI nº 1.551/2025, o Conselho Federal de Corretores de Imóveis inaugura uma nova era de digitalização e inovação: a dos Tokens Imobiliários Digitais (TIDs). A norma cria o Sistema de Transações Imobiliárias Digitais (STID), estabelecendo o funcionamento das Plataformas Imobiliárias para Transações Digitais (PITDs) e dos Agentes de Custódia e Garantia Imobiliária (ACGIs).
O que são Tokens Imobiliários Digitais (TIDs)?
Os TIDs são representações digitais de direitos imobiliários (DITs) em blockchain/DLT. Eles podem corresponder à totalidade ou a frações de um imóvel, permitindo que o ativo seja “fatiado” em unidades menores e negociado em plataformas digitais.
Vantagens práticas:
- Liquidez: investidores podem negociar cotas em tempo real, sem necessidade de esperar pela venda integral de um imóvel.
- Acesso democrático: abre espaço para pequenos investidores no mercado imobiliário.
- Eficiência: contratos digitais e smart contracts reduzem custos e automatizam etapas como pagamentos, garantias e distribuição de rendimentos.
Importante: o TID não substitui a matrícula do imóvel. A propriedade imobiliária continua sujeita ao Registro de Imóveis (Lei nº 6.015/1973). O token representa direitos vinculados ao imóvel, mas a transferência da propriedade segue o regime tradicional.
Os pilares do novo ecossistema
Plataformas Imobiliárias para Transações Digitais (PITDs)
São as operadoras do ambiente tecnológico. Devem ser credenciadas pelo COFECI, com requisitos de segurança cibernética, continuidade de negócios, integração ao Sistema de Governança e Registro (SGR) e gestão de smart contracts.
O SGR funciona como infraestrutura oficial, registrando contratos e metadados, assegurando interoperabilidade e fiscalização. Podem também operar com tokens não imobiliários, desde que segregados.
Agentes de Custódia e Garantia Imobiliária (ACGIs)
São as pontes jurídico-registral entre o token e o ativo físico. Garantem a correspondência entre o direito digital e o imóvel real, seja por titularidade registral ou por uma garantia fiduciária. Segregam patrimônio, preservam o lastro e reduzem o risco de “descolamento” entre token e imóvel.
Corretores de imóveis
A intermediação digital continua sendo atividade privativa do corretor de imóveis e das pessoas jurídicas inscritas nos CRECIs. O corretor passa a ter novas responsabilidades: fluência em infraestrutura digital, compliance e proteção de dados, sem perder sua função tradicional de mediação.
Relação com outras regulações
- CVM: se um TID configurar valor mobiliário (ex.: contrato de investimento coletivo), aplica-se a regulação da CVM, conforme Parecer de Orientação nº 40/2022.
- VASPs (Lei 14.478/2022): prestadoras de serviços de ativos virtuais continuam reguladas pelo Bacen, mas podem atuar como PITDs se credenciadas.
- Registro de Imóveis: permanece como a instância final de propriedade; a norma não “tokeniza a matrícula”, apenas cria regras para que tokens dialoguem com o regime registral.
Benefícios esperados
- Liquidez e acesso: imóveis podem ser fracionados, ampliando a base de investidores.
- Monetização de ativos: incorporadoras e proprietários podem levantar capital vendendo frações digitais.
- Eficiência operacional: eliminação de etapas cartoriais físicas, contratos digitais auditáveis e redução de custos.
- Segurança e transparência: custódia independente, registro no SGR e padrões rígidos de compliance (KYC, PLD/FT).
- Ambiente inovador regulado: COFECI supervisiona as PITDs e os ACGIs, em coordenação com CVM, Bacen e cartórios.
Riscos e desafios
- Jurídicos: sem alteração legislativa, a matrícula imobiliária continua fora da blockchain; contratos bem estruturados e atuação eficiente dos ACGIs são essenciais.
- Regulatórios: fronteira entre token imobiliário e valor mobiliário exigirá análise caso a caso.
- Tecnológicos: PITDs terão de comprovar resiliência cibernética, segregação patrimonial e resposta a incidentes.
- Profissionalização: corretores e empresas precisarão investir em capacitação digital e governança.
Implementação e perspectivas
A norma entra em vigor 60 dias após a publicação. Empresas já em operação terão até 12 meses em regime de sandbox regulatório, para se adequar aos novos requisitos. Nos próximos 90 dias, o COFECI deve editar atos complementares, detalhando credenciamento, especificações técnicas e padronização de documentos.
No médio prazo, o tema deve estimular debates legislativos sobre ajustes à Lei nº 6.015/73 ou até mesmo um marco legal específico para tokenização de ativos reais.
A Resolução COFECI nº 1.551/2025 pode ser consultada em https://intranet.cofeci.gov.br/ativos/legislacao/resolucao_1551_2025.pdf
