Instrução Normativa BCB N° 707

INSTRUÇÃO NORMATIVA BCB Nº 707, DE 29 DE JANEIRO DE 2026

Esclarece acerca das condições a serem observadas na contratação de operações de crédito imobiliário que compartilhem o mesmo imóvel como garantia.

                        O Chefe do Departamento de Regulação do Sistema Financeiro (Denor), no uso da atribuição que lhe confere o art. 23, inciso I, alínea "a", do Regimento Interno do Banco Central do Brasil, anexo à Resolução BCB nº 340, de 21 de setembro de 2023, e com base no art. 26 da Resolução nº 4.676, de 31 de julho de 2018,

R E S O L V E :

                        Art. 1º  Esta Instrução Normativa esclarece acerca das condições a serem observadas na contratação de operações de crédito imobiliário que compartilhem o mesmo imóvel como garantia, previstas nos arts. 6º e 22-B da Resolução nº 4.676, de 31 de julho de 2018.

                        Art. 2º  Para fins de atendimento às regras que disciplinam os limites de cota de crédito aplicáveis às operações de crédito imobiliário de que trata o art. 6º da Resolução nº 4.676, de 2018, as instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil devem:

                        I - observar o disposto no art. 6º, § 2º, da Resolução nº 4.676, de 2018, em razão da extensão da alienação fiduciária ou da hipoteca, da alienação fiduciária da propriedade superveniente e da constituição de hipoteca em graus subsequentes, quando referentes a operações contratadas por pessoas naturais garantidas por bem imóvel residencial;

                        II - utilizar o valor do imóvel dado em garantia apurado na data de contratação de cada operação de crédito, por meio de avaliação ou reavaliação realizada de acordo com a regulamentação em vigor; e

                        III - considerar o limite de cota de crédito estabelecido no art. 6º, caput, inciso II, da Resolução nº 4.676, de 2018, vigente na data de contratação da nova operação de crédito, na hipótese de operações que compartilhem o mesmo imóvel como garantia.

                       Art. 3º  Para fins de atendimento ao disposto no art. 22-B da Resolução nº 4.676, de 2018, as instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil devem:

                       I - considerar como limite máximo de prazo para a contratação de novas operações o prazo remanescente da operação de crédito original, verificado na data da contratação da nova operação; e

                      II - considerar que a soma do valor nominal da nova operação e dos saldos devedores das operações já garantidas deve ser menor ou igual ao valor nominal da operação de crédito original na data de sua contratação, devendo ser observado também o limite de cota de crédito estabelecido no art. 6º, caput, inciso II, da Resolução nº 4.676, de 2018.

                      Art. 4º  O Anexo desta Instrução Normativa contém lista não exaustiva de exemplos de apuração do valor máximo de crédito a ser contratado para operações que compartilhem a mesma garantia imobiliária, com vistas a contribuir para o correto entendimento do disposto nos arts. 6º e 22-B da Resolução CMN nº 4.676, de 2018.

                     Art. 5º  Fica revogada a Instrução Normativa BCB nº 652, de 27 de agosto de 2025, publicada no Diário Oficial da União de 29 de agosto de 2025.

                    Art. 6º  Esta Instrução Normativa entra em vigor na data de sua publicação.

MARDILSON FERNANDES QUEIROZ

ANEXO À INSTRUÇÃO NORMATIVA BCB Nº 707, DE 29 DE JANEIRO DE 2026

EXEMPLOS DE APURAÇÃO DO VALOR MÁXIMO DE CRÉDITO A SER CONTRATADO EM OPERAÇÕES QUE COMPARTILHEM A MESMA GARANTIA IMOBILIÁRIA

SEÇÃO I - INFORMAÇÕES GERAIS

1.  Os exemplos tratados a seguir ilustram a aplicação das regras previstas nos arts. 6º e 22-B da Resolução nº 4.676, de 31 de julho de 2018, considerando-se a seguinte situação fática:

1.1  valor do imóvel residencial oferecido em garantia, apurado na data de contratação da operação original: R$1 milhão;

1.2  operação original (OP1): financiamento para aquisição de imóvel residencial utilizando sistema de amortização price no valor de R$800 mil, que corresponde ao valor máximo financiável em razão da cota de crédito aplicável a esse tipo de operação (80%); e

1.3  nova operação (OP2): empréstimo a pessoal natural garantido pelo mesmo imóvel residencial (limite de cota de crédito igual a 60%).

SEÇÃO II - EXEMPLO COM PRESERVAÇÃO DO VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL

2.  Considerando que o valor de avaliação do imóvel na data da contratação da OP2 permaneça em R$1 milhão, se, nessa mesma data, o saldo devedor da OP1 for de R$400 mil, a apuração do valor máximo da OP2 deve considerar as seguintes condições e aspectos:

a) se utilizada a extensão da garantia original, a soma do saldo devedor da OP1 e do valor nominal da OP2 deve ser menor ou igual ao valor nominal de contratação da OP1 (R$800 mil). Tal condição não se aplica quando utilizada a alienação fiduciária da propriedade superveniente;

b) o limite de cota de crédito aplicável ao conjunto de operações que compartilham o mesmo imóvel como garantia é de 60%, e, portanto, o valor máximo da OP2 será de R$200 mil (60% x 1.000.000 – 400.000 = 200.000);

c) uma vez que a soma do saldo devedor da OP1 e do valor nominal de contratação da OP2 deve ser menor ou igual a R$600 mil em razão do limite de cota de crédito aplicável, a modalidade de compartilhamento de garantia não impacta o valor máximo a ser contratado na OP2; e

d) a cota de crédito efetiva máxima, qualquer que seja a modalidade de compartilhamento de garantia, será igual a 60%, haja vista que (400.000 + 200.000)/1.000.000 = 0,6.

SEÇÃO III - EXEMPLO COM AMPLIAÇÃO DO VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL

3.  Considerando que o valor de avaliação do imóvel na data da contratação da OP2 aumentou de R$ 1 milhão para R$1,4 milhão, se, nessa mesma data, o saldo devedor da OP1 for de R$400 mil, a apuração do valor máximo da OP2 deve considerar as seguintes condições e aspectos:

a) se utilizada a extensão da garantia original, a soma do saldo devedor da OP1 e do valor nominal da OP2 deve ser menor ou igual ao valor nominal de contratação da OP1 (R$800 mil). Tal condição não se aplica quando utilizada a alienação fiduciária da propriedade superveniente;

b) o limite de cota de crédito aplicável ao conjunto de operações que compartilham o mesmo imóvel como garantia é de 60%, e, portanto, o valor máximo da OP2 será de R$440 mil (60% x 1.400.000 – 400.000 = 440.000);

c) se utilizada a extensão da garantia original, o valor máximo da OP2 será de R$400 mil, ainda que a aplicação do limite de cota de crédito sobre o novo valor de avaliação do imóvel admita montante superior (R$440 mil);

d) se utilizada a alienação da propriedade superveniente, o valor máximo da OP2 será de R$440 mil (60% x 1.400.000 – 400.000 = 440.000); e

e) caso seja utilizada a extensão da garantia original, a cota de crédito efetiva máxima será igual a 57,14%, haja vista que (400.000 + 400.000)/1.400.000 = 0,5714. Por outro lado, caso seja utilizada a alienação fiduciária da propriedade superveniente, a cota de crédito efetiva máxima será igual a 60%, haja vista que (400.000 + 440.000)/1.400.000 = 0,6.

SEÇÃ​O IV - EXEMPLO COM REDUÇÃO DO VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL

4.  Considerando que o valor de avaliação do imóvel na data da contratação da OP2 reduziu de R$1 milhão para R$800 mil, se, nessa mesma data, o saldo devedor da OP1 for de R$400 mil, a apuração do valor máximo da OP2 deve considerar as seguintes condições e aspectos:

a) se utilizada a extensão da garantia original, a soma do saldo devedor da OP1 e do valor nominal da OP2 deve ser menor ou igual ao valor nominal de contratação da OP1 (R$800 mil). Tal condição não se aplica quando utilizada a alienação fiduciária da propriedade superveniente;

b) o limite de cota de crédito aplicável ao conjunto de operações que compartilham o mesmo imóvel como garantia é de 60%, e, portanto, o valor máximo da OP2 será de R$80 mil (60% x 800.000 – 400.000 = 80.000);

c) uma vez que a soma do saldo devedor da OP1 e do valor nominal de contratação da OP2 deve ser menor ou igual a R$480 mil em razão do limite de cota de crédito aplicável, a modalidade de compartilhamento de garantia não impacta o valor máximo a ser contratado na OP2; e

d) a cota de crédito efetiva máxima, qualquer que seja a modalidade de compartilhamento de garantia, será igual a 60%, haja vista que (400.000 + 80.000)/800.000 = 0,6.

NOTA 53/2026 – BCB/DENOR, DE 27 DE JANEIRO DE 2026

Fundamenta proposta de edição de instrução normativa que esclarece acerca das condições a serem observadas na contratação de operações de crédito imobiliário que compartilhem o mesmo imóvel como garantia.

                             Senhor Chefe do Denor,

1.                         A presente Nota fundamenta proposta de edição de instrução normativa pelo Departamento de Regulação do Sistema Financeiro (Denor), no uso da atribuição que lhe confere o art. 23, inciso I, alínea "a", do Regimento Interno do Banco Central do Brasil, anexo à Resolução BCB nº 340, de 21 de setembro de 2023.

2.                         A Resolução nº 4.676, de 31 de julho de 2018, que dispõe sobre as condições gerais e os critérios para contratação de crédito imobiliário, estabelece, em seu art. 6º, regras sobre os limites de cota de crédito que devem ser observadas pelas instituições reguladas por este Banco Central. A cota de crédito é o percentual resultante da razão entre o valor nominal da operação de crédito imobiliário, compreendendo principal e despesas acessórias, e o valor de avaliação do imóvel dado em garantia, apurado na data da contratação.

3.                         Em virtude da edição da Lei nº 14.711, de 30 de outubro de 2023, que instituiu no arcabouço legal brasileiro as figuras da extensão da alienação fiduciária, da extensão da hipoteca e da alienação fiduciária da propriedade superveniente, as quais possibilitam o compartilhamento de garantias por mais de uma operação de crédito, o Conselho Monetário Nacional editou a Resolução CMN nº 5.197, de 19 de dezembro de 2024, promovendo ajustes na Resolução nº 4.676, de 2018, em especial no que se refere aos limites de cota de crédito a serem observados pelas instituições de crédito, haja vista que esses limites foram estabelecidos originalmente sob a premissa de que a alienação fiduciária somente poderia ser utilizada como garantia de obrigação única.

4.                         Com os aprimoramentos promovidos, que entraram em vigor em 1º de julho de 2025, na hipótese de um mesmo imóvel dado em garantia em mais de uma operação de crédito, a razão entre a soma do valor nominal da nova operação e dos saldos devedores das operações já garantidas e o valor da avaliação do imóvel dado em garantia na data de contratação da nova operação não poderia ser superior ao limite de cota de crédito aplicável à operação de crédito predominante. A operação predominante, nos termos estabelecidos pela Resolução CMN nº 5.197, de 2024, era a que possuía, na referida data, o maior valor entre o valor nominal da nova operação e o saldo devedor de cada uma das operações já garantidas.

5.                         Em razão de questionamentos realizados por instituições de crédito, foi esclarecida por meio da Instrução Normativa BCB nº 652, de 27 de agosto de 2025, a forma de apuração dos limites de cota de crédito aplicáveis às operações de crédito imobiliário e as condições a serem observadas na contratação de operações de crédito imobiliário que compartilhem o mesmo imóvel como garantia.

6.                         Posteriormente, com a edição da Resolução CMN nº 5.255, de 10 de outubro de 2025, a Resolução nº 4.676, de 2018, foi objeto de novas alterações, inclusive no que diz respeito às regras que disciplinam a definição do limite de cota de crédito aplicável a operações que compartilhem o mesmo imóvel como garantia. Nessas situações, com a mudança promovida, não há mais a necessidade de identificação da operação predominante, passando a ser aplicável para o conjunto de operações que compartilhem um mesmo imóvel como garantia o limite de cota de crédito definido para as operações de empréstimo a pessoa natural garantidas por imóveis residenciais, que atualmente corresponde a 60% do valor de avaliação do imóvel.

7.                         Em razão dessa alteração, com vistas a atualizar os esclarecimentos relacionados às condições a serem observadas na contratação de operações de crédito imobiliário que compartilhem o mesmo imóvel como garantia, proponho editar instrução normativa em substituição à Instrução Normativa BCB nº 652, de 2025.

8.                         Adicionalmente, com o objetivo de esclarecer a aplicação das disposições previstas nos arts. 6º e 22-B da Resolução nº 4.676, de 2018, entendo oportuna a edição de anexo à instrução normativa ora proposta, contendo lista de exemplos sobre a correta apuração do valor máximo de crédito a ser contratado na hipótese de operações que compartilhem a mesma garantia imobiliária.

9.                         Esses esclarecimentos buscam aumentar a clareza para as alterações promovidas pelas Resoluções CMN ns. 5.197, de 2024, e 5.255, de 2025, evitando interpretações divergentes de seus dispositivos e a adoção de práticas inadequadas, contribuindo para a manutenção da robustez dos processos de originação e de contratação de operações de crédito imobiliário, em consonância com o disposto na legislação e na regulamentação editada pelo Conselho Monetário Nacional.

10.                      Cabe ressaltar que a Lei nº 13.874, de 20 de setembro de 2019, determina que as propostas de edição e de alteração de atos normativos de interesse geral de agentes econômicos, editadas por órgãos e entidades da administração pública federal direta, autárquica e fundacional, bem como por colegiados por meio do órgão ou da entidade encarregada de lhe prestar apoio administrativo, devem ser precedidas de Análise de Impacto Regulatório (AIR).

11.                      Por sua vez, o Decreto nº 10.411, de 30 de junho de 2020, que a regulamenta, em seu art. 4º, incisos II e V, alínea “b”, estabelece que a AIR poderá ser dispensada, desde que haja decisão fundamentada do órgão ou da entidade competente, nas hipóteses de ato normativo destinado a disciplinar direitos ou obrigações definidos em norma hierarquicamente superior que não permita, técnica ou juridicamente, diferentes alternativas regulatórias, e de ato normativo que vise a preservar liquidez, solvência ou higidez dos mercados financeiros, de capitais e de câmbio.

12.                      Nesse sentido, entendo que a presente instrução normativa atende aos critérios do referido Decreto para dispensa da AIR, uma vez que o ato normativo ora proposto objetiva apenas esclarecer as normas a serem observadas para fins de cumprimento dos limites de cota de crédito definidos e para a utilização dos institutos que compartilham um mesmo imóvel como garantia, aumentando a clareza e segurança para os participantes do mercado financeiro, de modo a contribuir para a preservação da sua solidez e para o seu regular funcionamento.

                           À consideração de V.Sa.

FELIPE DE OLIVIO DERZI PINHEIRO

Chefe Adjunto

                           De acordo.

MARDILSON FERNANDES QUEIROZ

Chefe de Departamento