Esta resolução promove uma profunda reestruturação nas regras de direcionamento dos recursos captados em depósitos de poupança, alterando a Resolução nº 4.676/2018. A principal mudança é a modernização do modelo de cômputo do crédito imobiliário, com um extenso período de transição e novas regras que entram em vigor em fases, a partir de 2026 e 2027.
Novo Modelo de Direcionamento (a partir de 1º de janeiro de 2027)
O modelo de apuração da exigibilidade baseado nos saldos mensais das operações é substituído por um novo sistema focado na originação de crédito. A partir de 2027, as instituições deverão controlar o chamado “valor total elegível” das novas operações em contas de controle específicas. Esse valor é calculado multiplicando-se o valor nominal do contrato por um fator que varia conforme o prazo e a modalidade:
Fatores Gerais:
• Fator 60: para operações com prazo igual ou superior a 30 anos.
• Fator n/6: para operações com prazo inferior a 30 anos (onde “n” é o prazo em meses).
Fatores Específicos para Aquisição de Imóvel Residencial no SFH:
• Imóveis com avaliação superior a R$ 1 milhão: Fator 72 (prazo >= 30 anos) ou n/5.
• Imóveis com avaliação igual ou inferior a R$ 1 milhão: Fator 84 (prazo >= 30 anos) ou (n x 84)/360.
Financiamento à Produção de Imóveis:
• O valor elegível corresponde ao valor nominal multiplicado por 24.
Depósitos Interfinanceiros Imobiliários (DII)
A norma institui os DIIs como um novo instrumento de captação. Apenas instituições do SBPE podem realizá-los, com prazo mínimo de um ano. A partir de 1º de janeiro de 2027, os saldos dos DIIs captados passarão a compor a base de cálculo para a exigibilidade de aplicação em crédito imobiliário, juntamente com os depósitos de poupança.
Alterações Imediatas e para 2026
• Limite do SFH: O valor máximo de avaliação do imóvel para financiamento no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) foi elevado para R$ 2.250.000,00, com vigência imediata.
• Amortização (a partir de 1º de janeiro de 2026): Operações de crédito imobiliário com saldo devedor atualizado por índice de preços poderão incluir um componente adicional de amortização para suavizar a variação das prestações. O Banco Central regulamentará e divulgará o valor máximo desse componente.
Regras de Transição
A resolução estabelece um longo período de transição para suavizar a mudança de regras:
• Operações até 31/12/2026: Os saldos das operações de crédito, DIIs, CCIs e Cédulas Hipotecárias existentes em dezembro de 2026 poderão continuar sendo computados pelo valor contábil bruto até o seu vencimento.
• Créditos do FCVS: Saldos computados em dezembro de 2025 serão gradualmente deduzidos ao longo de 60 meses.
• Base de Cálculo: A partir de janeiro de 2027, haverá uma dedução gradual na base de cálculo da exigibilidade, em uma janela de 120 meses, para ajustar a transição.
Outras Definições Importantes
• Home Equity: O uso de empréstimos com garantia de imóvel residencial para cumprimento da exigibilidade fica limitado a 3% da base de cálculo.
• Descumprimento: A instituição que não cumprir a exigibilidade deverá recolher o valor da insuficiência ao Banco Central, sendo o montante remunerado pela taxa da poupança.
Contexto Adicional: Resolução BCB Nº 512/2025
De forma complementar, a Resolução BCB Nº 512/2025 introduziu um novo benefício: a possibilidade de deduzir o valor de novas operações de crédito imobiliário do recolhimento compulsório sobre depósitos de poupança. A dedução começa limitada a 5% da base de cálculo e aumenta 1,5 ponto percentual ao ano a partir de 2027. Atenção: uma mesma operação de crédito não pode ser usada para cumprir o direcionamento obrigatório (Res. CMN 5.255) e, simultaneamente, para obter essa dedução no compulsório.
