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Mensuração de propriedades para investimento no Setor Imobiliário (Real Estate)
Explica métodos de mensuração inicial e subsequente de propriedades para investimento no setor imobiliário.
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Perguntas e respostas
O que são propriedades para investimento?
Propriedades para investimento são imóveis mantidos para obter rendimentos de aluguel ou para valorização do capital, e não para uso na produção ou fornecimento de bens ou serviços, ou para fins administrativos.
Como é feita a mensuração inicial das propriedades para investimento?
A mensuração inicial das propriedades para investimento é feita da mesma forma que um ativo imobilizado, considerando todos os custos necessários para deixar o ativo pronto para uso, como mão de obra, materiais de construção, custos de frete, preparação do terreno e custos de financiamento.
Quais são as opções de mensuração subsequente para propriedades para investimento?
As empresas podem escolher entre mensurar as propriedades para investimento pelo custo menos depreciação ou pelo valor justo.
O que é valor justo?
Valor justo é o valor pelo qual um ativo poderia ser trocado na data de mensuração. Não é necessariamente um valor de venda ou de mercado, especialmente em casos onde não há um valor de mercado observável para o ativo.
Por que o valor justo de um imóvel pode não ser um valor de mercado?
O valor justo pode não ser um valor de mercado porque, em muitas situações, o imóvel é único e não há imóveis similares na mesma região para comparação. Isso é comum em casos de Shopping centers, galpões e imóveis construídos sob medida (built to suit).
O que é built to suit?
Built to suit é um termo que se refere a imóveis construídos sob medida para atender as necessidades específicas de um locatário ou cliente final, com características e tamanhos específicos.
Como deve ser a consistência na escolha do método de mensuração?
Uma vez escolhido o método de mensuração (custo menos depreciação ou valor justo), a empresa deve seguir com este método de forma consistente e não pode trocá-lo conforme sua conveniência. A mudança só é permitida se o método escolhido inicialmente se tornar não confiável.
Como os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) devem mensurar seus ativos?
Os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) devem mensurar seus ativos necessariamente a valor justo, conforme instrução da CVM 516.
O que a norma contábil determina sobre a divulgação do valor justo?
A norma contábil determina que todas as entidades que possuem propriedades para investimento devem divulgar o valor justo dos imóveis, mesmo que não optem por mensurar os ativos a valor justo no balanço.
Quais métodos podem ser utilizados para estimar o valor justo na ausência de preços correntes em mercado ativo?
Na ausência de preços correntes em mercado ativo, podem ser utilizados preços de propriedades similares ajustados para refletir diferenças, preços recentes de propriedades semelhantes em mercados menos ativos com ajustes para condições econômicas, e projeção de fluxos de caixa descontados.
Como é feita a projeção de fluxos de caixa descontados para mensuração de Shoppings?
A projeção de fluxos de caixa descontados considera a área bruta locável do Shopping, o preço do aluguel por metro quadrado, receitas de aluguel e custos de manutenção. Projeções são feitas para um período, como 10 anos, e ajustadas para refletir a realidade econômica atual.
Como são contabilizadas as variações no valor justo das propriedades para investimento?
As variações no valor justo são registradas na demonstração de resultados como ganhos ou perdas. Se o valor justo aumenta, registra-se um ganho; se diminui, registra-se uma perda.
Por que algumas empresas optam por mensurar propriedades para investimento pelo custo?
Algumas empresas optam por mensurar propriedades para investimento pelo custo para evitar a volatilidade nos resultados causada pelas variações no valor justo, que dependem de fatores externos ao controle da empresa, como o mercado imobiliário.
Autor
Eric Barreto
Partner e Prof. do Insper
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