Resolução CVM 150

Alguns exemplos incluem: o contrato tem força de escritura pública assegurando ao comprador todos os direitos de livre utilização do bem; o comprador pode vender seu bem para terceiros; a legislação brasileira permite que o adquirente venda o contrato quitado sem anuência do incorporador; e os ganhos ou perdas por valorização ou desvalorização do imóvel beneficiam ou prejudicam o adquirente.

Se a entidade estiver obrigada a prestar serviços em conjunto com o fornecimento de materiais de construção para cumprir sua obrigação contratual de entregar o imóvel ao comprador, o contrato é considerado um contrato de venda de bens, devendo ser aplicados os critérios de reconhecimento de receita descritos no item 14 do Pronunciamento Técnico CPC 30 – Receitas.

A determinação depende dos termos do contrato e de todos os fatos e circunstâncias relacionados, exigindo julgamento com relação a cada contrato, com foco na prevalência da essência econômica sobre a forma.

A receita deve ser reconhecida quando a entidade transfere ao comprador o controle, os riscos e os benefícios da propriedade do imóvel, em sua totalidade ou de forma contínua, conforme os critérios do item 14 do Pronunciamento Técnico CPC 30 – Receitas.

No ambiente econômico brasileiro, usualmente, os contratos de promessa de compra e venda ou contratos de compra e venda de uma unidade a ser entregue no futuro exigem o reconhecimento das receitas e despesas à medida que a construção avança, uma vez que a transferência de riscos e benefícios ocorre de forma contínua.

O Pronunciamento Técnico CPC 17 trata de contratos de construção, especificamente negociados para a construção de um ativo ou de uma combinação de ativos, e estabelece como deve ser feita a contabilização da receita, custos e despesas desses contratos.

Um contrato de promessa de compra e venda é utilizado pela facilidade de efetivar a operação entre contratante e contratada, reduzindo o tempo e as custas do registro do contrato formal. Esse contrato tem força de uma operação de compra e venda de unidade futura, sendo, via de regra, irrevogável e irretratável para ambas as partes.

Em caso de falência da incorporadora, os bens em andamento não se incorporam à massa falida para atendimento a demais credores, e os adquirentes têm o direito de destituir a incorporadora e contratar outra construtora.

No Brasil, a partir do registro do projeto de construção, memorial descritivo e outros materiais em cartório, a entidade não pode mais alterar o projeto ou o memorial descritivo sem a anuência unânime dos interessados, o que limita o envolvimento gerencial da entidade incorporadora ou construtora.

O Pronunciamento Técnico CPC 30 trata do reconhecimento de receitas, estabelecendo critérios para a contabilização de receitas provenientes de contratos de venda de bens e prestação de serviços.

O objetivo da Orientação Técnica OCPC 04 é auxiliar na análise de se os contratos de construção se enquadram mais adequadamente no alcance do Pronunciamento Técnico CPC 17 – Contratos de Construção ou do Pronunciamento Técnico CPC 30 – Receitas, ajudando na definição do momento do reconhecimento da receita com a incorporação ou construção de imóveis.

A Interpretação Técnica ICPC 02 é uma norma correlata à IFRIC 15, que trata da contabilização de contratos de construção de imóveis, determinando se eles se enquadram no Pronunciamento Técnico CPC 17 – Contratos de Construção ou no Pronunciamento Técnico CPC 30 – Receitas.

A Resolução CVM nº 150, de 15 de junho de 2022, ratifica a Orientação Técnica OCPC 04 do Comitê de Pronunciamentos Contábeis, que trata da aplicação da Interpretação Técnica ICPC 02 às entidades de incorporação imobiliária brasileiras.