Deliberação CVM 653 (Revogada)

A determinação depende dos termos do contrato e de todos os fatos e circunstâncias relacionados, exigindo julgamento com foco na prevalência da essência econômica sobre a forma. A transação imobiliária estará na abrangência do CPC 17 quando o contrato de construção se enquadrar na definição de um contrato especificamente negociado para a construção de um ativo ou combinação de ativos. Já o CPC 30 aplica-se quando a entidade presta serviços em conjunto com o fornecimento de materiais de construção para cumprir sua obrigação contratual.

A Interpretação Técnica ICPC 02, correlata à norma internacional IFRIC 15, trata da aplicação de normas contábeis específicas para contratos de construção de imóveis, determinando se esses contratos se enquadram no Pronunciamento Técnico CPC 17 ou CPC 30.

Alguns exemplos incluem: o contrato tem força de escritura pública, o comprador pode vender o bem com anuência da incorporadora, a legislação permite a troca da incorporadora em caso de atraso, e os compradores têm direito à indenização em casos de desapropriação.

O Pronunciamento Técnico CPC 30 – Receitas trata do reconhecimento de receitas de venda de bens e prestação de serviços, estabelecendo critérios para o reconhecimento da receita, custos e despesas associados.

A Deliberação CVM nº 653, de 16 de dezembro de 2010, aprova a Orientação OCPC 04 do Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC), que trata da aplicação da Interpretação Técnica ICPC 02 às entidades de incorporação imobiliária brasileiras.

Se a entidade presta serviços em conjunto com o fornecimento de materiais de construção para cumprir sua obrigação contratual de entregar o imóvel ao comprador, mantendo controle, risco e benefício até o término, o contrato é considerado um contrato de venda de bens. Nesse caso, aplicam-se os critérios de reconhecimento de receita do CPC 30, reconhecendo a receita quando todos os critérios do item 14 do CPC 30 forem satisfeitos.

'Transferência contínua de riscos e benefícios' refere-se à situação em que o controle, os riscos e os benefícios da propriedade do imóvel em construção são transferidos ao comprador à medida que a obra avança. Isso permite o reconhecimento contínuo da receita e dos custos associados durante o período de construção.

O Pronunciamento Técnico CPC 17 – Contratos de Construção trata da contabilização de receitas e custos de contratos especificamente negociados para a construção de um ativo ou combinação de ativos, geralmente aplicável a contratos de prestação de serviços de construção.

A ICPC 02 determina que a contabilização de receitas em contratos de incorporação imobiliária deve considerar se há transferência contínua dos riscos e benefícios significativos ao comprador durante a construção. Se houver, a receita deve ser reconhecida conforme a evolução da obra. Caso contrário, a receita é reconhecida apenas na entrega do imóvel pronto.

O objetivo da Orientação OCPC 04 é auxiliar na análise de se os contratos de construção se enquadram mais adequadamente no alcance do Pronunciamento Técnico CPC 17 – Contratos de Construção ou do Pronunciamento Técnico CPC 30 – Receitas, ajudando na definição do momento do reconhecimento da receita com a incorporação ou construção de imóveis.

Se um contrato de incorporação imobiliária não se enquadrar no CPC 17, ele deverá se enquadrar no CPC 30. Nesse caso, a receita será reconhecida conforme a transferência de controle, riscos e benefícios significativos, que pode ocorrer de forma contínua ou em um único evento, como na entrega do imóvel pronto.