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Eric Barreto

Projeção de resultados de imóveis

Transcrição

No slide 61 do material desse curso, nós temos uma figurinha bem legal que explica de forma gráfica o que é a área bruta locável área bruta local é a somatória de todo o espaço em metros quadrados de um shopping ou de algum outro empreendimento gerador de renda. Então, área. Então, a área bruta local a gente vai pegar todos os espaços. Exceto os espaços para merchandising, né? Vamos chamar aqui de área um, área 2, área 3. Todas elas estão aqui dentro de um empreendimento para aluguel, como 11 shopping center, tá? A área bruta locável. Vai ser a somatória de todas essas áreas que. Estão disponíveis para aluguel. A gente usa essa informação. Na projeção de resultados dos imóveis, dos empreendimentos imobiliários, geradores de renda, como a gente pode ver no slide 62, no slide 62 a gente tem lá 11 esboço bem simples, né? De uma demonstração de resultados onde a gente está projetando o seguinte, uma receita. Receita bruta ou receita potencial bruta que tem base no quê, na área bruta? Locável. Então é todo o espaço que eu tenho disponível. Para locação multiplicado por um preço de aluguel médio. Esse aluguel médio eu posso utilizar 11. Alguma média de mercado? Posso utilizar alguma referência relacionada ao ao custo de desenvolvimento de um imóvel? EOOO cap rate, né? Ou ilde oncoste está, eu posso usar essas referências. É para estimar. O valor do aluguel aí por por metro quadrado, tá? E aí a gente consegue estimar a receita bruta do empreendimento? Bom, no slide 62, a gente chama ela de receita potencial bruta, potencial bruta, porque a gente está partindo de toda a área bruta local e mesmo que eu tenha um empreendimento ultraeficiente. Eu não tenho 100% da área bruta alugada em 100% do tempo. Tá mesmo? Se eu for muito eficiente, vai ter em alguns momentos algumas empresas, algumas lojas que. Que tiveram problemas e que não se é, não se deram bem naquele espaço. A empresa tá fechando, tá saindo do Brasil, tá saindo daquele mercado simples. Ou simplesmente tá saindo daquele shopping ou tá diminuindo a quantidade de lojas, tá, e até eu colocar um outro. Um outro locatário naquele local. Isso leva um tempo. Então, por mais eficiente que seja, eu sempre tenho tempo entre a saída de um locatário e a entrada de um outro, tá? Isso gera uma taxa de desocupação. Então, essa taxa de desocupação. Vamos supor que ela seja de 15% do. Total, então para eu calcular. A receita, que seria uma receita bruta efetiva. Eu tenho que descontar? Essa taxa de desocupação aí, por exemplo, 15% da receita bruta, tá, porque isso se refere ao tempo em que o tempo médio em que eu tenho desocupação, tá? Que mais para eu continuar essa projeção aqui? Vamos, não? Uma apagadinha No No quadro para eu continuar essa projeção que eu comecei por. Uma é receita potencial bruta, aquela relacionada à área bruta alocável em metros quadrados. Multiplicado pelo aluguel médio, né? Do metro quadrado? Quadrado depois eu tirei daqui. A taxa de desocupação transformei ela em valor, né, des? Ocupação para chegar. Numa receita bruta, e. Efetiva, tá bom, para eu continuar essa projeção, eu preciso saber que outros tipos de receita esse empreendimento vai ter. Então, por exemplo, eu não considerei aqui na área bruta locável o aluguel de espaços para merchandising, porque isso não tem a ver com. Um é com área bruta, não é o merchandising. Ele pode ser até é banners ou painéis que vão é mudando de de página, não é? Então não tem a ver necessariamente com o espaço físico. Tá, então, para complementar essa projeção aqui, eu teria que incluir outras receitas, como por exemplo, as receitas de merchandising dos shoppings, que são bastante comuns a. As despesas excluir, né, despesas? Operacionais, tudo isso para a gente fazer uma projeção do resultado operacional da empresa. É bacana, né? A gente está misturando aqui alguns conceitos. A gente falou um pouquinho de contabilidade EE, misturando aqui alguns conceitos de finanças, de avaliação de empresas, porque tudo isso tem é bastante relação com o mercado imobiliário, com o mercado de de real state, e Eu Acredito que isso agrega bastante, seja para quem atua no mercado em. Áreas de de fundos de investimento, né, dos fundos imobiliários? Para quem atua na área, nas áreas de contabilidade ou Controladoria, para vários profissionais de várias áreas que trabalham ou com avaliação de empresas de negócios ou diretamente com a contabilidade legal, é. A partir de agora nós vamos falar de outros temas relacionados AA ao mercado. Ao mercado imobiliário tá alguns temas que tangenciam o mercado imobiliário. E que complementam essas ferramentas que nós estamos disponibilizando para contabilidade do mercado imobiliário.