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Wesley Carvalho

Incorporação imobiliária e exercícios setoriais

Transcrição

Para a incorporação imobiliária, o que vai mudar na leitura de desempenho? Vamos pegar aqui um pouquinho a operação típica, venda de unidades imobiliárias e custos dos imóveis vendidos, projetos por SPEs, consórcios em investimentos avaliados por método de equivalência patrimonial, estoque de terrenos, construção, destratos, comissões, despesas comerciais, funding via bancos por CRIs, debêntures e outras linhas de financiamento de obra. quais os potenciais impactos do IFRS 18? Separar a performance da incorporação do retorno de ativos independentes, evidenciar o custo de financiamento fora do lucro operacional, uma vez que ele está relacionado com as atividades de financiamento, evitar rubricas genéricas como outras receitas e outras despesas, o que a gente viu também em módulos anteriores desse curso, aumentar a disciplina para subtotais, indicadores exatos para o mercado, isso aqui a gente também já viu que deve impactar todas as empresas. Então, é importante mencionar e destacar, o IFRS 18, o CPC 51, ele não altera quando a incorporadora reconhece a receita ou mede estoques, terrenos imóveis. O foco é onde cada efeito aparece na demonstração de resultado e como que ele vai ser explicado na nota explicativa. Então, algumas rubricas comuns aqui de incorporação imobiliária, receita de venda custo dos imóveis vendidos, despesas comerciais e administrativas, multas de distratos ligados à venda. Então, tudo isso geralmente tende a entrar na categoria operacional. E na categoria investimento, a gente poderia ter cenários onde a gente tem resultado de equivalência patrimonial de sociedades de propósito específico, ou joint ventures, juros sobre aplicações de um modo geral, ganho na venda de participação de outras empresas e demais ativos que geram retornos autônomos. De financiamento, a gente tem juros de debêntures, de CRI, juros de empréstimos bancários, despesa financeira de arrendamento, relacionado diretamente ao IFRS 16, contrato de arrendamento, e variação cambial de dívida. E tributos e operações descontinuadas. De modo geral, já tem uma certa explicação direta. IRPJ e CSLL de correntes diferidos, ajustes tributários do período, resultado líquido de operação descontinuada e linha de negócio alienada. como exercício prático aqui, a gente até viu agora no slide anterior, mas para a gente exercitar um pouquinho, vou pedir para você aí cinco, dez minutinhos para você pensar, não evita olhar o slide anterior, foca nesse exercício para você pensar o que você consegue capturar, do que é operacional, investimento ou financiamento, tributário e operação lógico que a discussão maior vai residir se é operacional ou não. A gente sabe que o que for da linha tributária ela tende a ser mais autoexplicativo, o que for de operações descontinuadas tende a ser mais autoexplicativo. É lógico que pode uma questão ou outra gerar uma dúvida mais subjetiva, mas na tendência acaba sendo mais direcionado necessário que é operação descontinuada. Então, o trabalho maior pode ser entrar nessa discussão do que é operacional e do que não é operacional. Então, vou pedir para vocês aí uns dez minutinhos para pensarem e classificarem em operacional, investimento, financiamento, tributos e operações descontinuadas. Vamos lá? Receita de venda de apartamentos, operacional, comissão de corretagem e propaganda, operacional, não é investimento nem financiamento, juros sobre aplicações financeiras, investimento, IRPJ, CSLL do período, tributos, custo dos imóveis vendidos, operacional, resultado de equivalência patrimonial de uma SPE, investimento, juros de debêntures para financiar terrenos, financiamento, resultado de operação regional descontinuada, operações descontinuadas, está no próprio nome.