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Rodrigo Vogliotti

Fundos de investimento imobiliário (FIIs)

Transcrição

Fundos de investimento imobiliário, os FIIs. Vamos entender, e a gente começa colocando que os FIIs são fundos de investimento direcionados para o mercado imobiliário. Os investidores colocam seu dinheiro no fundo e esse fundo vai adquirir ativos que estão ligados ao setor imobiliário, como imóveis físicos ou títulos de crédito que são lastreados em operações imobiliárias, por exemplo, LCI ou CRI, que nós já vimos como os títulos de renda fixa. Então o FII permite que o investidor participe de um mercado imobiliário sem precisar adquirir um imóvel físico. A gente vai entender como isso funciona, mas imagina que você quer ter um imóvel e receber um aluguel diretamente. Você pode fazer isso de duas formas: uma, comprando efetivamente o imóvel e alugando, e aí você recebe esse aluguel, ou através de um fundo de investimento imobiliário. No caso, se o ativo desse fundo está relacionado a um imóvel físico, você vai receber o aluguel, que é um rendimento mensal do próprio fundo. Veja que interessante. E além desse rendimento periódico, como o aluguel, as suas cotas podem se valorizar ao longo do tempo. E aí você tem um ganho do seu capital investido. Então tem duas formas de você ganhar num fundo de investimento imobiliário, é isso que a gente vai ver na sequência. Ambiente de negociação. Os FIIs são estruturados como um condomínio fechado. Lembra da classe aberta, classe fechada? Aqui é uma classe fechada. O que isso significa? Você não pode resgatar suas cotas diretamente junto ao fundo. Você precisa vender essas cotas no mercado secundário. Existe um mercado secundário para as cotas dos FIIs e você, lá nesse mercado, vende suas cotas. Da mesma forma que você compra e vende uma ação. Então geralmente é na B3 que isso acontece. Então você quer adquirir uma cota de um FII, você vai na B3, escolhe o fundo e adquire. Você quer se desfazer da sua cota, quer vender a sua cota, vai no mercado secundário, na B3, e você faz essa venda. Muito próximo de como funciona o mercado de ações. Então a negociação é eletrônica, como eu disse, semelhante às ações, através de corretoras, da mesma forma. Então você não consegue comprar sozinho, sempre tem que ter uma corretora intermediando a sua compra e a sua venda. A cotação e a liquidez vão depender da oferta e da demanda, a gente sabe disso. Então o valor da cota do fundo específico, a cotação da cota, vai depender da oferta e da demanda, é o mercado. Veja, o risco de mercado que vai dizer qual é o preço que você vai pagar, qual é o preço que você vai vender. Inclusive questão de liquidez. Tem fundos mais líquidos e fundos menos líquidos. Precisa tomar cuidado com isso, porque na hora de vender, se você tem um fundo menos líquido, é mais difícil você vender. As cotas têm valores variáveis, refletindo o desempenho dos imóveis e das receitas do fundo. Então o valor da cota vai depender do desempenho do imóvel. Imagina um imóvel que está todo alugado, recebendo seus aluguéis em dia, essa cota tem um valor. Agora imagina um outro imóvel que só metade dele está alugado. Então a receita é menor daquele fundo. Então a cota vai estar desvalorizada em função do primeiro exemplo. E tem uma distribuição mínima obrigatória desses rendimentos, que é de 95% dos lucros auferidos. O que isso quer dizer? Um fundo que tem imóveis residenciais, comerciais, que aluga e recebe essa receita, 95% dessa receita tem que ser distribuída para os investidores, para os cotistas. E essa apuração tem que ser feita semestral, mas o repasse do rendimento é mensal para os investidores. Quais são os riscos inerentes, os riscos relacionados aos FIIs? Risco de liquidez. Olha lá, eu comentei um pouco. É a dificuldade de você vender suas cotas lá no mercado secundário. Se você tem um fundo com baixa liquidez, você pode ter uma perda significativa no valor da sua cota. Você consegue vender, mas você tem que desvalorizar. Então, os FIIs com baixo volume de negociação, aqueles que não são muito negociados, tendem a ser menos líquidos. Logo, procure fundos de investimento mais negociados. Esses vão ser mais líquidos, quando você for vender, a liquidez tende a ser melhor. Risco de crédito. O risco de crédito aqui está relacionado à inadimplência dos locatários, aqueles que pagam aluguel para o fundoSe eles não pagam, materializa o risco de crédito, materializa a inadimplência, e aí não tem rendimento para passar para os investidores. Como é que fica? Ou se é um fundo de investimento que investe em títulos como CRIs, caso o emissor do CRI, no vencimento, não pague principal mais juros, não vai ter a valorização devida no fundo. E aí também é um problema de risco de crédito. Além disso, tem o risco de vacância. O que é isso? É o risco dos imóveis que pertencem ao fundo ficarem desocupados. Eu falei, existe a receita do aluguel que os locatários pagam. Se grande parte do imóvel não está alugado, está com vacância alta, o que vai acontecer? Não vai receber os aluguéis e não vai repassar para os investidores. Então é o risco de vacância que causa o não recebimento do rendimento mensal pelo investidor. Os FIIs são obrigados a distribuir, no mínimo, 95% dos seus lucros e fazem a apuração através do seu balanço, das suas demonstrações financeiras. Esse pagamento de rendimentos para os investidores é mensal, então quem investe em FIIs todo mês recebe esse aluguel, esse rendimento. Mas ele não é garantido, porque sempre vai depender da performance dos ativos. Acabei de falar, se tem uma vacância grande, o que vai acontecer? Não vai receber o rendimento mensal. Os dividendos, que é esse rendimento recebido mensal pelas pessoas físicas, são isentos de imposto de renda. Veja que notícia muito boa! Então o recebimento mensal, que a gente pode chamar de dividendos, não tem imposto de renda. Por que não tem imposto de renda? Porque é um fundo de investimento para o setor imobiliário, o governo quer potencializar o mercado imobiliário e ele dá esse benefício para quem investe nesse setor. Tem algumas condições. O fundo precisa ter no mínimo 50 cotistas, as cotas têm que ser negociadas em bolsa ou num balcão organizado, que não é uma bolsa, e o investidor não pode possuir mais de 10% das cotas do fundo. Seguindo essas três condições, os dividendos vão ser isentos para as pessoas físicas, o que é muito interessante. Quais as taxas cobradas pelo fundo de investimento? Um fundo como qualquer outro, tem os seus custos operacionais e esse custo é cobrado dos cotistas. A principal taxa é a taxa de administração, que vai remunerar o administrador e vai cobrir os custos de gestão do gestor, que o gestor aqui vai comprar os ativos, toda a questão de escrituração desses imóveis, a custódia dos títulos. Então tudo isso vai estar incorporado na taxa de administração. Então a taxa mais comum cobrada é a própria taxa de administração, a mesma que a gente já conhece dos outros fundos. Mas o fundo pode cobrar, além da taxa de administração, outras taxas. Por exemplo, taxa de gestão para remunerar o gestor se ele tiver uma performance melhor que um benchmark, uma gestão ativa. Taxa de performance, quando existir um ganho que supera o indicador de referência, um benchmark, tudo isso vai estar descrito no regulamento. Pode ter uma taxa de subscrição, quando o investidor adquire novas cotas em emissões adicionais, um caso também mais específico. E pode cobrar taxa de custódia, se não tiver contemplado na taxa de administração, para o controle e guarda das cotas. E os FIIs se dividem em três categorias principais, conforme o ativo que vai predominar naquela carteira. Então aqui o tipo do FII, fundos de tijolos. Principais ativos que esse fundo compra, imóveis físicos, por isso que a gente fala tijolos, shopping center, galpões, escritórios, que são alugados. E qual é a fonte do rendimento? O aluguel desses imóveis. Então como que funciona? O fundo recebe recursos dos seus investidores, dos seus cotistas, compra imóveis físicos, aluga esses imóveis e recebe o aluguel dos imóveis. Desse rendimento que ele recebeu, 95% tem que ser repassado para os investidores, salvo aquelas três condições que nós vimos. Qual é o principal risco? O risco de vacância. Por quê? Porque se esses imóveis não estão alugados na sua totalidade, vai diminuir os rendimentos. Ou se tiver inadimplência, se o locatário não pagar o aluguel na data, também não vai ter rendimento ou vai ter o rendimento menor. Qual é o perfil de investidor para esse tipo de fundo? O investidor de longo prazo, porque aqui ele investe em imóvel e tende a esperar longo prazo, mas o rendimento que ele recebe é mensal. Tem também os fundos de papel.Porque eles não investem em tijolos, investem em títulos de crédito imobiliário. O fundo recebe dinheiro dos seus acionistas e compra títulos. CRI, LCI, letras hipotecárias, que é LH. Qual é a fonte de rendimento? A valorização desses títulos no mercado, a variação de juros, correção monetária, isso valoriza os títulos e gera rendimento para o fundo. Qual é o risco principal aqui? Ou o risco de crédito do emissor de título, ou o risco de mercado, porque esse título está sendo negociado no mercado, ele pode valorizar ou desvalorizar. Perfil do investidor, de moderado a arrojado. Veja, não é direcionado para investidor conservador. E tem também os fundos híbridos. Aqui é uma combinação de tijolos e papéis, então é misto. O rendimento, uma parte vem dos aluguéis dos imóveis e outra parte vem da valorização dos juros pagos pelos títulos de crédito imobiliário. O risco é diversificado, porque vai ter risco de vacância, de inadimplência, de crédito e de mercado. E o perfil é aquele perfil mais equilibrado, que busca diversificar as suas fontes de rendimento e os seus riscos. E sobre a tributação dos FIIs, quais são as regras? Nós falamos que quem investe no FII tem duas formas de rendimento e esse rendimento vai ser tributado. Ou os dividendos, que é o rendimento que ele recebe todo mês. Para esse rendimento, as pessoas físicas são isentas, como a gente tinha falado. Então rendimento mensal, pessoa física é isento. E o ganho de capital na compra e venda das cotas? Comprei a cota por 100, vendi por 150, esses 50 é lucro, é rendimento, vai incidir a alíquota de 20% de imposto de renda. Não tem come-cotas e quem recolhe, igual nas ações, é o investidor via DARF até o último dia do mês seguinte à data da venda. Então é assim que funciona a tributação dos FIIs.